Hallituksella olisi joskus peiliin katsomisen paikka laatuasioissa, pohtii isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Nimittäin jos hallitus haluaa vain säästää, ja vielä säästämisen päälle säästää, saa korjaushanke kehnon startin.
– Esimerkiksi huoltomaalauksista kuulen usein, että me tehdään ne itse – mitä siinä voi sattua? No, siinä voi sattua ihan mitä tahansa!
Kuutilo paaluttaa onnistuneen korjaushankkeen kolmeen kohtaan: työselostus, valvonta ja urakkasopimus. Kunnollinen työselostus on hankkeen pohja. Siinä määritellään mitä tehdään: miten maalattavat pinnat pestään, miten käsitellään ruosteiset naulankannat ja lopulta, millä pinnat maalataan.
– Ilman määreitä urakoitsija voi sutia seinään vaikka mansikkahilloa! Sitä paitsi puutteellisella työselostuksella ei saa vertailukelpoisia urakkatarjouksia, Kuutilo sanoo.
Toiseksi taloyhtiö tarvitsee ammattitaitoisen valvojan, jos korjaushanke on yhtään aidanmaalausta isompi. Isännöitsijä ei valvo, vaikka oman lajinsa ammattilainen onkin. Jos valvojaa ei palkata, voi vastuun hankkeen onnistumisesta katsoa olevan hallituksella, Kuutilo sanoo.
Kolmanneksi urakkasopimus on laadittava huolella. Samalla taloyhtiölle jää mustaa valkoisella siitä, mitä on sovittu. Riitatapauksissa papereihin on helppo vedota. Dokumentit myös nostavat jatkossa asuntojen arvoa verrattuna siihen, että korjaustyöt tehdään itse, silloin tällöin, siellä täällä, ja dokumentoimatta.
Uudet digitaaliset työtavat vähentävät virheitä
Digimaailman keinoilla voidaan parantaa korjausrakentamisen laatua ja nopeuttaa remonttien läpimenoaikaa. Siksi moni rakennusyritys modernisoi nyt toimintatapojaan vauhdilla.
Pääkaupunkiseudulla toimiva Fira Oy on digiosaamisen konkari. Linjajohtaja Sami Kokkonen kertoo, miten ennen jokaisesta korjaushankkeesta kertyi paksu pinkka paperia. Nyt työvaiheet kirjataan digitaaliseen tietokantaan. Sieltä ne ovat vaivatta tutkittavissa. Paperiakin säästyy.
– Puhumme korjaushankkeen digitaalisesta jalanjäljestä. Voimme auditoida laadun taaksepäin, näyttää mitä on tehty.
Myös läpimenoajan lyhentämisessä on vaadittu uudenlaista ajattelua. Kun tähän ei löytynyt valmista digityökalua, se tehtiin. Koodaustyön tuloksena syntyi startup-yritys SiteDrive ja tuote, jota käyttää jo yli 20 urakoitsijaa, Kokkonen kertoo.
Työnjohto ja urakoitsijat välittävät osaltaan tietoa järjestelmiin. Jokaista työvaihetta varten on oma tarkistuslistansa, ja vasta kun lista on käyty läpi ja kuitattu, pääsee seuraava urakoitsija jatkamaan työtä. Urakoitsijat viestivät keskenään myös Whatsapp-ringissä. Poikkeamailmoitukset saadaan näin nopeasti jokaisen käyttöön.
Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.
Kaiken tämän tietotekniikan hyödyntämisen myötä voi yhtiön työmaiden tilannetta tarkastella ajantasaisena tietokoneen ruudulta milloin tahansa. Viestintä urakoitsijan, taloyhtiön ja osakkaiden kesken on niin ikään olennainen korjaushankkeiden laatuasia. Fira Oy lähettää yhä viikkotiedotteita, mutta kaikki remonttitieto on luettavissa Taloinfo-portaalissakin.
Projektipäällikkö Perttu Paavola lisää, ettei henkilökohtaista palveluakaan ole unohdettu.
– Nimeämme jokaiseen remonttikohteeseen palveluinsinöörin, joka vastaa viestinnästä. Osakas ei saa missään vaiheessa tuntea, ettei hänen kysymyksiinsä tai puheluihinsa vastata.
Urakoissa laadusta on sovittava etukäteen
Suomen laissa ei ole urakkaa koskevaa erityislakia. Lakiin ei siis voi turvata riitatapauksessa, vaan kaikki perustuu osapuolten keskenään tekemään sopimukseen, sanoo asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
Tavanomaista on noudattaa sopimisessa rakentamisen yleisiä sopimusehtoja. Rosén huomauttaa, että sopimusoikeudellisesti niiden katsotaan tulevan osaksi urakkasopimusta vain, jos niin sovitaan. Isot hankkeet solmitaan käytännössä aina yleisten sopimusehtojen mukaan ja asianmukaisilla lomakkeilla. Tapaa kannattaa noudattaa myös pienemmissä hankkeissa.
Rakentamisen yleiset sopimusehdot määrittävät urakoitsijan takuuajan vastuuksi kaksi vuotta siitä, kun urakka on otettu vastaan. Tuona aikana on urakoitsijan korjattava reklamoitu virhe, tai näytettävä toteen, ettei se kuulu hänen vastuulleen. Myöhemmin urakoitsija vastaa virheistä vain, jos hänen todetaan menetelleen törkeällä huolimattomuudella, tai kyse on sovitun laadunvalvonnan laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä urakkasuorituksesta.
– Joten jos urakoitsija aiheutti jonkin vian tai puutteen lievällä huolimattomuudellaan, mutta asia selviää vasta kahden vuoden takuuajan jälkeen, ei urakoitsija ole siitä enää vastuussa, Rosén täsmentää.
Urakoitsijan vastuun voi toki sopia kahta vuotta pitemmäksikin, mutta näin tehdään harvoin. Syitä on kaksi: pidennetyllä takuulla urakkatarjouksia on vaikea saada, ja jos niitä saakin, urakoitsija yleensä hinnoittelee pidennetyn vastuunsa kalliiksi.
Yleisimmin reklamoidaan työn laadusta
Entä mitä tehdä, kun korjaushankkeen lopputulos ei vaikutakaan laadukkaalta? Silloin reklamoidaan, eli kerrotaan virheistä urakoitsijalle. Tämä on syytä tehdä kirjallisesti. Rosén alleviivaa, ettei reklamaatioiden teossa pidä viivytellä, koska pahimmillaan taloyhtiö menettää oikeutensa vedota virheeseen ja lopulta joutuu korjauttamaan virheen omalla kustannuksellaan.
Jos korjauksesta on sovittu taloyhtiön ja urakoitsijan kesken, reklamoi taloyhtiö. Jos sopijaosapuolena on osakas, hän reklamoi.
Tavallisimmin reklamaatio kohdistuu työn laatuun, mutta myös materiaaleilla on takuu, muistuttaa isännöitsijä Hannaleena Kuutilo. Eräässä hänen isännöimässään talossa oli astianpesukoneen vesihanan käyttövipu katkennut lähes jokaisessa asunnossa. Rakennus oli jo yli kymmenvuotias, joten pulma ei kuulunut rakennuttajalle. Kuutilo otti yhteyttä hanavalmistajaan, joka lähettikin taloyhtiölle laatikollisen uusia käyttövipuja.
– Isännöinti osaa opastaa, millaisista asioista kannattaa reklamoida, Kuutilo sanoo.
Hän myös korostaa, että yhteistyöllä ja neuvottelemalla pääsee aina pitemmälle kuin riitelemällä.
