Helsinkiläiseen taloyhtiöön oli rakennettu asukkaille parkkihalli, mutta autopaikoille ei kuitenkaan löytynyt käyttäjiä. Taloyhtiö päätti myydä osakkeita, jotka oikeuttivat tilojen käyttöön. Tilojen käyttötarkoitus muutettiin pysäköintihallista liike- ja harrastetiloiksi, ja osakkeiden uusi omistaja vuokrasi niistä osan eteenpäin.
Rakennusvalvonta kuitenkin puuttui asiaan. Koska sekä alueen kaavassa että rakennuspiirustuksissa tilat oli osoitettu asukaspysäköintiin, taloyhtiö määrättiin muuttamaan ne takaisin parkkihalliksi määräpäivään mennessä.
– Ongelma on, että osakashallinnassa olevan tilan muuttaminen takaisin edellyttää osakkeenomistajan suostumuksen. Tällaisessa tapauksessa on mahdollista, että taloyhtiön täytyy ostaa tilat takaisin, sanoo lakimies Jaakko Kanerva Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
Kehotuksesta uhkasakkoon
Taloyhtiöissä voi olla yllättävän paljon tiloja, jotka eivät ole kaavan tai rakennusmääräysten mukaisia, mutta jotka on hiljaisesti hyväksytty taloyhtiön sisällä.
– Yleensä nämä tulevat viranomaisten tietoon jonkinlaisen ilmiannon kautta, silla rakennusvirastolla ei ole resursseja valvoa vanhoja taloyhtiöitä aktiivisesti, Kanerva toteaa.
Käyttötarkoituksen muutokselle pitää hakea lupaa oman kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta.
Rikkomuksen tultua ilmi rakennusvalvonta harkitsee, käynnistääkö se niin sanotun hallintopakkomenettelyn. Se tarkoittaa, että taloyhtiö saa yleensä ensin kirjallisen kehotuksen korjata tilanne määräpäivään mennessä. Kehotusta voi seurata hallintopakkopäätös, jota on tehostettu uhkasakolla.
– Luvan käyttötarkoituksen muutokselle voi tosin hakea vielä kehotuksen saatuaan. Jos lupa hyväksytään, hallintopakkomenettely lopetetaan, Kanerva sanoo.
Yhteiset tilat tärkeitä
Käyttötarkoituksen muutokselle pitää hakea lupaa oman kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Jaakko Kanervan mukaan luvan saanti riippuu pitkälti siitä, mihin käyttötarkoitukseen tila halutaan ottaa. Koska kaava ja rakennuslupa määrittelevät, kuinka paljon taloyhtiöissä tulee olla yhteisiä tiloja, luvan saaminen on helpompaa, mikäli tila pysyy yhteisenä. Jos osakkaat siis haluavat ottaa romuvaraston hyötykäyttöön, luvan saa varmemmin vaikkapa kuntosalille kuin liiketilalle.
– Turvallisuus ja terveellisyys vaikuttavat myös. Kuntosalikäytössä pitää ottaa huomioon esimerkiksi ilmanvaihto ja mahdolliset varauloskäynnit, Kanerva sanoo.
Laki edellyttää, että yhtiöjärjestyksessä on mainittu huoneiston käyttötarkoitus.
Jos asukkaiden yhteiset tilat pienenevät käyttötarkoituksen muutoksen johdosta vain vähän, luvan saaminen on Kanervan mukaan todennäköistä.
Isännöinti hoitaa hakemuksen
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että yhtiöjärjestyksessä on mainittu huoneiston käyttötarkoitus esimerkiksi liiketilana. Käyttötarkoituksen muutos vaatii silloin yhtiöjärjestyksen muuttamista ja osakkaan suostumuksen. Yhtiökokous päättää kahden kolmasosan määräenemmistöllä.
Hallitus päättää puolestaan viranomaislupien hakemisesta. Lupahakemuksen voi laatia osakkeenomistaja taloyhtiön antamalla valtakirjalla, mutta käytännössä isännöintiyrityksessä on paras asiantuntemus tehtävään. Jaakko Kanerva toteaa, että kannattaa ensin käydä ennakkoneuvottelut rakennusvalvonnan kanssa.
– Mitään sitovaa ennakkopäätöstä ei saa, mutta on hyvä keskustella, mikä on mahdollista ja mikä ei. On parempi tehdä hakemus, joka todennäköisesti menee läpi.
