Peruskorjaustarve tulee pian ajankohtaiseksi lukuisissa 1970- ja 1980-luvun taloyhtiöissä. Jotta iso korjausurakka voidaan aloittaa, taloyhtiöiden täytyy ottaa lainaa.
Vuoden 2015 alussa voimaan tuli laki asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta, joka sorvattiin helpottamaan perusparannusurakoita kasvukeskuksissa sijaitsevien lähiöiden asuinrakennuksissa. Tuki on tarkoitettu ennen kaikkea talon ylläpidon kannalta keskeisiin korjauksiin, kuten putkiremontteihin ja julkisivuremontteihin.
– Takauksen tarkoitus on helpottaa pankin vaatimien ehtojen täyttymistä, kun taloyhtiö hakee lainaa, kertoo ARA:n rahoitusyksikön apulaisjohtaja Markku Aho.
Mahdollisuus valtiontakauksesta on ollut olemassa kohta kaksi vuotta, mutta Ahon mukaan yhtään hakemusta ei ole tullut.
– Valtio on varannut takauksiin 100 miljoonaa euroa vuodessa. Tiedusteluja on tehty, mutta yhtään takauslainaa ei ole haettu. Onhan tämä tietenkin ihme, ettei yhtään potentiaalista kohdetta ole tullut.
Takauksessa monia ehtoja
Takauslaina myönnetään vain asunto-osakeyhtiöille, joilla arvioidaan olevan riittävät edellytykset takauslainan takaisinmaksamiseen.
– Takauslainaa ei ole tehty taloudellisissa vaikeuksissa olevien taloyhtiöiden pelastamiseen, Aho huomauttaa.
Takauslainan määrä voi olla enintään seitsemänkymmentä prosenttia kohteen kohtuullisista perusparannuskustannuksista.
Takauslaina aiheuttaa lisätöitä, sillä se täytyy kilpailuttaa ilman takausta jäävän lainaosuuden tavoin. Tämä siis tarkoittaa, että takauslainaa hakevan pitää tehdä tarjouspyyntöjä tuplamäärä.
Lisäksi takauksen saaja joutuu maksamaan valtiolle kertaluonteisen takausmaksun, joka on suuruudeltaan kaksi prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta.
Toiset eivät saa, toiset eivät tarvitse
Asumiseen erikoistuneen luottolaitos Hypon mukaan takauslainan suurimmat ongelmat liittyvät valtiolle maksettavaan kahden prosentin palkkioon ja takauksen ulkopuolelle jäävään lainaosuuteen.
– Nämä johtavat siihen, että takausta tarvitsevat taloyhtiöt eivät sitä saa ja ne jotka saisivat, eivät hae, koska se on kallis ja byrokraattinen, sanoo Hypon pankinjohtaja Sami Vallinkoski.
Tällä Vallinkoski tarkoittaa seuraavaa: Ensinnäkin taloyhtiöt, joiden vakuusarvo on riittävä, pitävät takauslainaa kalliina ja byrokraattisena. Valtiontakaus ei laske taloyhtiön remonttilainan hintaa riittävästi suhteessa takauspalkkion määrään.
Toiseksi takauslainaa ei saa koko hankkeelle ja parhaalla etuoikeudella olevat kiinnitykset menevät ARA:n takauslainan alle, sillä ARA:n ensisijaisena vakuutena on pääsääntöisesti kiinteistökiinnitys, jonka on oltava lainansaajan muita lainoja paremmalla etuoikeudella.
Taloyhtiön remontin loppuosaa rahoittaessaan pankki saisi siis huonommalla etuoikeudella olevia panttikirjoja. Jos taloyhtiön vakuusarvo on heikko, saattaisivat pankin saamat panttikirjat olla Vallinkosken mukaan sen luottopolitiikan mukaisesti jopa arvottomia. Tällöin lisälainan myöntämien remontin loppuosalle ei olisi mahdollista.
Miksi koko summaa ei taata?
Isännöitsijäpalvelu Oy:n isännöitsijän Ari Kuosman mielestä takauslaina ei tällaisenaan toimi.
– Tämä järjestelmä pitäisi purkaa, kun se ei koske koko lainasummaa. Jos takaus olisi sata prosenttia, kiinnostus siihen voisi herätä maakunnissa. Ehkä tässä ei ole mietitty asiaa loppuun asti, Kuosma sanoo.
Ongelmista huolimatta Hypo pyrkii edistämään takauslainaa.
– Kentällä liikkuessamme olemme kertoneet takauslainasta isännöitsijöille. Sehän on hyvä, jos lainalla on valtiontakaus, kertoo toimitusjohtaja Ari Pauna.
Takauslainan yksi ongelma voi tietysti olla myös se, ettei sitä kaikesta huolimatta tunneta. Ehdoista ja takauslainan mahdollisista ongelmista huolimatta taloyhtiöiden kannattaa selvittää, olisiko takaus sopiva vaihtoehto omalla kohdalla. 100 miljoonan euron takaussumma odottaa hakijoita.
