Piharemontin budjetti ylittyi, kuka vastaa?

Kun taloyhtiössä tehdään piharemontti, päätökset on tehtävä koko taloyhtiön etua ajatellen ja yhtiökokouksen päättämässä budjetissa on pysyttävä.

Pohjoissuomalaisen taloyhtiön pihaurakka laajeni matkan varrella ja alkuperäinen budjetti miltei tuplaantui yhtiökokouksessa päätettyyn hintaan verrattuna.

Urakan varrella ilmaantuneiden ja hallituksen puheenjohtajan itsenäisesti hyväksymien lisätöiden takia puheenjohtaja haki taloyhtiölle lisälainaa. Samaan aikaan taloyhtiölle ei epäselvyyksien vuoksi saatu haetuksi kunnan myöntämää suhdanneavustusta urakkaan. Avustus olisi kattanut 10 % urakkahinnasta.

Kuka vastaa lisäkustannuksista?

Budjetin ylityttyä taloyhtiössä syntyi kiista siitä, kuka tilatuista lisätöistä vastaa. Närää aiheutti osakkaissa sekin, ettei ylimääräisiä kustannuksia oltu yritetty kattaa keräämällä suurempaa vastiketta tai ottamalla osa yhtiön vuosikorjausbudjetista tähän käyttöön. Sen sijaan oli haettu lainaa, josta tuli taloyhtiölle turhia korko- ja perustamiskuluja. Lisäksi urakan aikana oli tärveltynyt pihakalusteita ja nurmikkoa sekä kadonnut puutavaraa ja valokatetta, mistä myös oli syntynyt taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia.

Osakkaat eivät olleet tyytyväisiä hallituksen toimintaan ja asunto-osakeyhtiö nosti kanteen hallituksen puheenjohtajaa ja toista hallituksen jäsentä vastaan. Kanteessa todettiin, että urakan kustannusten tuplaantuminen osoitti puheenjohtajan valmistelleen urakan huonosti ja kustannukset ylittäville lisätöille olisi tarvittu yhtiökokouksen päätös.

Lisäksi puheenjohtaja haluttiin vastuuseen siitä, ettei tämä oli lupauksistaan huolimatta laiminlyönyt suhdanneavustuksen hakemisen. Puheenjohtaja ei myöskään ollut toimittanut kesken urakkaa vaihtuneelle hallitukselle tarvittavia asiakirjoja, joilla hallitus olisi voinut hakea suhdanneavustusta.

Taloyhtiön etu ratkaisee

Hallituksen puheenjohtaja puolustautui sillä, että hänen tilaamansa lisätyöt olivat olleet tarpeellisia ja ne olisi joka tapauksessa jouduttu teettämään lähivuosina.

Oikeus katsoi kuitenkin, että puheenjohtaja oli omavaltaisuudellaan ja huolimattomuudellaan aiheuttanut taloyhtiölle taloudellista haittaa. Yhtiökokouksessa sovittujen kustannusten ylittyminen aiheutti hovioikeuden mukaan yhtiölle vahinkoa, vaikka osa lisätöistä olikin koko taloyhtiölle hyödyksi. Lisäksi lisälainan ottaminen ja siihen liittyvät kustannukset eivät olleet taloyhtiön edun mukaisia.

Niin ikään puheenjohtajan ja käytännössä apulaisen roolissa toiminut toinen hallituksen jäsenen katsottiin toimineen taloyhtiön etua vastaan siinä, että nämä olivat aidoittaneet omat piha-alueensa yhtiön käyttöön tilatulla puutavaralla.

Molemmat hallituksen jäsenet tuomittiin korvaamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta syntyneistä lisäkustannuksista.

Suunnitelmallisuutta ja fiksuja päätöksiä

Tapaus osoittaa, että onnistunut korjausurakkaa vaatii hyvän suunnittelun, täsmällisesti ja ajoissa tehtyjä yhtiökokouksen päätöksiä ja urakkavaiheessa ammattitaitoisen valvonnan. Edellä mainitussa taloyhtiössä puheenjohtaja oli omavaltaisesti hyväksynyt urakan edetessä esiin tulleet lisätyöt. Pihaurakan laajentuminen näin merkittävästi olisi kuitenkin pitänyt viedä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Lisäksi puheenjohtajan katsottiin olleen päävastuussa urakan organisoijana ja sen toteutuksen valvojana, joten hänen maksettavakseen tuli kolme neljäsosaa noin 9500 euron vahingonkorvauksesta, apulaisen roolissa toimineen toisen hallituksen jäsenen korvausosuuden jäädessä yhteen neljäsosaan.

Hallituksen tehtävä päätökset yhdessä

– Tapauksesta voisi ottaa opiksi sen, että taloyhtiön hallitus tekee päätöksiä hallituksena. Puheenjohtajalla yksinään ei ole tällaista päätösvaltaa. Omalla edulla ei myöskään voi perustella päätöksiä, vaan perusteena pitää aina olla koko yhtiön etu. Lisäksi päätöksiin tarvitaan avoimuutta kuppikuntaisen junailun sijaan, kommentoi Isännöintiliiton lakiasiantuntija, VT, Jaana Sallmén.

– Remontista päättävä yhtiökokous on suunniteltava huolellisesti ja ajoissa: mitä ollaan tekemässä ja millaisia päätöksiä tarvitaan ja mitä rahoituksesta on tarkoituksenmukaista päättää. Jotta projekti voi edetä sujuvasti, valtuutetaanko esimerkiksi hallitus päättämään korjausurakassa todennäköisesti vastaan tulevien lisätöiden tilaamisesta tiettyyn euromäärään asti? Mietitään ja ennakoidaan, ennen kuin tehdään, tiivistää Sallmén.

Sallmén muistuttaa, että onnistuneen lopputuloksen saavuttamista taloyhtiön korjaushankkeissa edesauttaa osaavaa isännöintiyritys.