– Puskutraktori ja matalaksi koko talo.
Varkautelaiselle Hanna Karhuselle on jäänyt elävästi mieleen kuntotarkastajan karuton kommentti vuodelta 2016, kun Asunto Oy Osmajoentie 96:ssa tutkittiin asunnon sisäilmaongelmaa. Hartiapankilla vuonna 1971 rakennetussa rivitalossa oli valesokkeli ja rakenteita maassa. Osakkaat päättivät tilata korjaussuunnitelman asiantuntijalta.
– Hän sanoi jo kättelyssä, että tämän talon osalta hän onkin odottanut, koska tämä päivä tulee, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Karhunen muistaa.
Kävi ilmi, että asiantuntija oli jo vuosia sitten suositellut taloyhtiölle remontteja. Nyt oltiin tilanteessa, jossa remontit olisi pitänyt tehdä 10–15 vuotta aikaisemmin. Käytännössä kaikki olisi pitänyt uusia. Vain julkisivu olisi osittain säästynyt.
– Puhuttiin kyllä jo vuonna 2018, että asutaan sitä loppuun. Korjataan, mistä hajoaa. Sitten tilanne rauhoittui. Mekin teetimme vielä keittiöremontin. Ajateltiin, että kun tästä ei kerran voida mihinkään lähteä, niin tehdään edes omat asuinolot siedettäviksi, Karhunen kertoo.
Pakkasta lattialla
Vuonna 2020 kaukolämmöllä lämmitettävässä yhtiössä paineet eivät tahtoneet pysyä putkistoissa.
– Loppuvaiheessa kävin nostamassa paineita päivittäin, yölläkin. Sitten lämmitysjärjestelmä vain hajosi, Karhunen kertoo.
Muutamia vuotokohtia oli yhtiössä vuosien varrella korjattu, mutta varsinaista ongelmakohtaa ei koskaan löydetty. Ilmeisesti putkisto oli jo niin hapertunut, että se vuoti useammasta kohdasta.
– Kohdissa, joista korjattiin, putket olivat siinä kunnossa, että niitä pystyi kädellä puristamaan, hän muistaa.
Yhtiö pyysi tarjouksia kaukolämpöremontista. Sähkölämmitystäkin selvitettiin, mutta talon sähköjärjestelmä ei siihen riittänyt.
– Saatiin tarjous, se oli muistaakseni alle 150 000 euroa. Mutta sittenpä ei saatukaan pankeilta lainaa. Tuntuu, että aika monelle osakkaalle se oli loppujen lopuksi jopa helpotus, että asiaan tuli ratkaisu, Karhunen sanoo.
Tuntuu, että aika monelle osakkaalle se oli loppujen lopuksi jopa helpotus, että asiaan tuli ratkaisu.
Taloyhtiössä ryhdyttiin selvittämään konkurssia. Yhtiöllä ei ollut juurikaan velkaa mutta ei omaisuuttakaan. Rivitalo on vuokratontilla. Vaikka hallitus olisi voinut tehdä päätöksen konkurssiin hakeutumisesta, asia haluttiin viedä yhtiökokoukselle.
– Se oli yllättävän rauhallinen kokous. Tunnelma oli hautajaismainen, Karhunen muistaa.
Karhuset yrittivät vielä asua – irtopattereiden lämmössä ja paljon vaatetta päällä.
– Meillä oli talvella lattialla paikoitellen seitsemän astetta pakkasta.
Kun viimeinenkin perhe lähti talosta, vedet katkaistiin. Pian sen jälkeen huoneistoista oli käyty irrottamassa sähkömittarit.
Se oli yllättävän rauhallinen kokous. Tunnelma oli hautajaismainen.
Varoja tontista
Kangasalla nimeään kantavaa isännöintitoimistoa pyörittävä isännöitsijä Susu Tossavainen kertoo, että hänellä on isännöitävänään eräs suunnilleen saman ikäinen rivitaloyhtiö.
– Joka ikinen ulkoseinä ja väliseinä pitäisi purkaa maasta katsottuna 1,5 metrin korkeudelta. Taloyhtiössä pitäisi sen lisäksi tehdä katto, julkisivut, sokkelit ja salaojat. Käyttövesiputket ovat lähes 30 vuotta vanhat, ja viemärit ovat alkuperäiset. Koko paketti on niin iso, että taloyhtiön ei kannata lähteä korjaamaan 1970-luvun rakennusta. Eikä voisikaan, koska rahoitusta ei saisi, Tossavainen sanoo.
Yhtiön tilanne on kuitenkin sikäli erilainen, että sillä on omistuksessaan hyvällä sijainnilla oleva tontti, joka saattaa kiinnostaa rakennusyhtiöitä. Jako-osuus osakkaille jäisi kuitenkin alle kymmenesosaan siitä, mitä osakkaat ovat asunnosta maksaneet.
Osa osakkaista haluaisi myydä ja saada edes jotain takaisin omistuksestaan. Toiset taas haluaisivat jatkaa asumista, koska eivät oireile sisäilmasta, ja lainaakin saattaa olla maksettavana. Taloyhtiö on päättänyt, että ainakaan toistaiseksi tonttia ei ryhdytä myymään, vaikka varoja yhtiön korjaamiseen ei ole. Samaan aikaan isännöitsijä tekee selvityksiä velkajärjestelyyn, neuvottelee asianajajien ja ympäristöterveyden viranomaisten kanssa, ottaa vastaan syytökset ja itkut.
Asunto-osakeyhtiöiden konkursseja tapahtuu, mutta niistä on ryhdytty puhumaan julkisuudessa enemmän vasta viime aikoina. Tossavainen arvelee, että syynä on samankaltainen häpeä kuin petoksen uhreilla: on kauhea asia menettää kaikki.
Ohjeistus tarpeen
Kotkassa asianajaja Maria Väisänen Asianajotoimisto Hiltunen, Lepistö & Liukkoselta on juuri viimeistelemässä pesänhoitajana asunto-osakeyhtiön konkurssia. 1950-60-luvun kerrostaloyhtiötä oli pidetty kunnossa, mutta sille kertyi vastikerästejä. Lopulta kamelinselän katkaisi nelinkertaistunut lämmityskaasun hinta. Nyt pienkerrostalo on myyty uudelle omistajalle, joka remontoi kohdetta.
Konkurssissa omaisuutta muutetaan rahaksi, jotta saadaan katettua velkoja, velkojien etusijajärjestyksen mukaan. Liikeyrityksen tyypillisessä konkurssissa Väisänen menee yhtiön tiloihin, kuvaa ja luetteloi pesään kuuluvan kaluston ja muun omaisuuden, ja mahdollisesti pyörittää vielä hetken yritystoimintaa. Työntekijöihin liittyvät asiat hoidetaan. Tarvittaessa pesänhoitaja voi katsoa konkurssiasiamiehen ohjeistusta.
– Taloyhtiökin on osakeyhtiö, mutta sillä erotuksella, että asunto-osakeyhtiössä on asukkaita. Tämä liittyy ihmisten koteihin. Juridiikka on oma asiansa, mutta tunnepuoli on toinen. Mikä on oikea tapa lähteä myymään rakennusta, jossa on asukkaita? Mikä on sopiva muuttoaika? Mitä ilmoitusmenettelyjä tarvitaan, hän erittelee.
Juridiikka on oma asiansa, mutta tunnepuoli on toinen.
Asunto-osakeyhtiö saattaa olla varaton, mutta sillä on asukkaiden takia kiinteitä kustannuksia lämmityksestä, vedestä, jätehuollosta ja kiinteistönhuollosta. Osakasrekisteristä selviävät osakkaat, mutta eivät aina osakkaiden sitoumukset kolmansien osapuolten kanssa, kuten vuokra- ja alivuokrasuhteet.
– Lainsäädäntöä löytyy: On konkurssilaki, ja voidaan katsoa, mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo. Voidaan hakea kantaa useammasta lainsäädännöstä. Mutta varsinaista ohjeistusta asunto-osakeyhtiön konkurssiin ei vielä ole, hän huomauttaa.
Taloyhtiö on eri yhtiö
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva on huomannut, että viranomaiset eivät välttämättä hahmota asunto-osakeyhtiön konkurssin ominaispiirteitä. Siksi Isännöintiliitto on laatimassa yhdessä Kiinteistöliiton kanssa ohjeistusta asunto-osakeyhtiöiden konkursseja varten.
– Se ei koske niinkään itse konkurssimenettelyä, vaan aikaa sitä ennen ja sen jälkeen, hän tarkentaa.
Koro-Kanervan mukaan on täysi mysteeri, mitä tapahtuu esimerkiksi silloin, kun konkurssi raukeaa ja palautuu konkurssipesän hoitajalta takaisin taloyhtiölle. Yhtiö on tilassa, jossa se on poistettu rekistereistä. Se on silti edelleen olemassa omistuksineen. Osakkaat on sidottu yhtiöön, mutta taloyhtiö ei voi tehdä sähkösopimusta tai muita toimia, jotka mahdollistaisivat asumisen taloyhtiössä.
– Kai siinä sitten käy vain niin, että osakkaat ja asukkaat hylkäävät talon. Sitten se jää todennäköisesti kunnan rakennusvalvonnan murheeksi, hän miettii.
Kai siinä sitten käy vain niin, että osakkaat ja asukkaat hylkäävät talon. Sitten se jää todennäköisesti kunnan rakennusvalvonnan murheeksi.
Saattohoitoa suunnitelmallisesti
Kun taloyhtiössä tunnistetaan, että talon elinkaaren loppu häämöttää, tarpeeksi pitkä saattohoitoaika voi tehdä prosessista helpomman.
– Viimeiset 20 vuotta kannattaisi suunnitella sen oletuksen pohjalta, että täällä asutaan se aika. Tehdään siis sellaisia korjauksia, jotka ovat järkeviä siinä aikaikkunassa, Koro-Kanerva sanoo.
Käytännössä se tarkoittaisi esimerkiksi sitä, että putkiremontti tehtäisiin pinnoittamalla ja kylpyhuoneista korjattaisiin vain akuuteimmat. Julkisivuremontin sijaan tehtäisiin paikkakorjauksia. Koro-Kanerva korostaa, että asiasta täytyy taloyhtiössä keskustella, ja tarvitaan myös konkreettisia päätöksiä.
– Jos ei puhuta eikä tehdä päätöksiä, se ei ole silloin tieto, jota voidaan kertoa esimerkiksi asunnon ostajalle. Isännöitsijät inhoavat kirjoittaa isännöitsijäntodistukseen sellaista, josta ei ole päätöstä, koska vastuu isännöintitodistuksen oikeellisuudesta on niin merkittävä, Koro-Kanerva sanoo.
Hänen mukaansa tunnistettava prosessi voi auttaa myös osakkaita hyväksymään, mitä tuleman pitää.
Kyllä muutaman kerran mietin, että on minulla henkivakuutus.
Se jättää jälkensä
Varkaudessa Hanna Karhunen miettii, että ehkä jotain voisi olla tehtävissä, ettei muissa taloyhtiöissä jouduttaisi menemään samanlaisen mankelin läpi kuin he menivät. Hän toivoisi, että taloyhtiöiden lainoittamista voitaisiin nykyistä paremmin tukea. Voisi myös pohtia lainsäädännöllisiä keinoja, joilla taloyhtiöt velvoitettaisiin pitämään kiinteistöistä huolta.
– Ettei menisi niin, ettei vain haluta sijoittaa kunnossapitoon, koska kyllä asunnot meidän elinikämme kestävät, Karhunen sanoo.
Perhe löysi lopulta sukulaisen avulla uuden asunnon. Edellisen kodin lainaa on maksettavana vielä kymmenisen vuotta. Karhunen miettii, että monesta voi ihminen selvitä, mutta jälkensä se silti jättää.
– Kun tiedettiin, että konkurssi tulee, mutta ei tiedetty, mihin tästä lähdetään, niin kyllä muutaman kerran mietin, että on minulla henkivakuutus. En lapsilleni halua tätä jättää. Mutta meillä kävi onni ja tarjoutui mahdollisuus asua järkevillä kustannuksilla, että selvitään. Ja saadaan toivottavasti se lainakin hoidettua, vaikka maksaminen pahalta tuntuukin.
Lue myös: Urakoitsijan konkurssi voi tulla taloyhtiölle kalliiksi
