Jos asuinrakennus osaisi puhua, se taatusti kertoisi aina välillä, että nyt kolottaa. Tarvittaessa se varaisi itselleen lääkäriajan.
Isännöitsijätoimisto Jarmo Rantamäki Oy:ssä taloyhtiöitä hoidetaan kuin potilaita, kysyen ja kuunnellen.
– Taloa pitää lähteä tarkastelemaan kuin lääkäri potilasta. Kysyä, mitä sille kuuluu ja miettiä, mikä mikä talolle ja sen osakkaille olisi parasta, toimitusjohtaja Jarmo Rantamäki kuvailee.
Perusteellisemman kuntoarvion voi teetättää hyvin huolletussa yhtiössä viiden vuoden välein.
Remonttien ennakointi edustaa tätä ajattelua ja on yksi taloyhtiöiden päättäjien tärkeimmistä tehtävistä. Jo asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain yhtiökokouksessa kirjallisen kunnossapitotarveselvityksen. Sen pohjalta osakkaat keskustelevat seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista.
Perusteellisemman kuntoarvion voi teetättää hyvin huolletussa yhtiössä viiden vuoden välein. Kuntoarvion pohjalta hallitus saa asiantuntijan tekemän ehdotuksen kunnossapitosuunnitelmasta, jonka yhtiökokous hyväksyy. Isännöitsijä hoitaa, että päätetyt kunnossapitotyöt toteutuvat.
Ennakointi säästää rahaa
Mikään kiinteistö ei kestä käyttöä ikuisesti, vaan sitä on peruskorjattava säännöllisesti. Talon eri osilla, kuten putkilla, julkisivuilla ja ikkunoilla, on oma elinkaarensa. Esimerkiksi putket tulevat elinkaarensa päähän 40–60 vuoden iässä.
Jos vanhojen putkien takia tulee vesivuotovahinko, peruskorjausta on viivytelty liian pitkään.
Jos taloyhtiössä tulee vanhojen putkien takia vesivuotovahinko, peruskorjausta on viivytelty liian pitkään. Tällainen ennakoinnin puute käy osakkaille kalliiksi, sillä vikojen aiheuttamista vahingoista tulee usein suuremmat kustannukset kuin ajoissa tehdyistä remonteista.
– Jos esimerkiksi lämmönsiirrin hajoaa, voi mennä kauankin ennen kuin saadaan suunnittelija käyttöön. Tällöin myös hinta voi olla kovempi. Mutta kun tiedetään, että lämmönsiirtimen käyttöikä on 20–25 vuotta, voidaan korjaushanke valmistella ja suunnitella valmiiksi, kertoo Kuopion Talokeskuksen vastaava isännöitsijä Jari Bolodin.
– Suunnitelmat eivät mene vanhaksi, joten ne voidaan teettää etukäteen odottamaan oikeaa hetkeä.
Kymmenen vuoden sisällä lukuisat 1970- ja 80-lukujen asuinrakennukset tulevat korjausikään. Näiden osuus kaikista asuinrakennuksista on peräti neljäkymmentä prosenttia. Jos näissä kohteissa ei ole vielä aloitettu ennakointia, se pitää aloittaa nyt.
Turvaksi ylimääräinen vastike
Isännöinin kokemus ja asiantuntemus auttavat osakkaita ja hallitusta päätöksentekovaiheessa. Isännöinnin ja hallitustyön läpinäkyvyys sekä asukkaiden kesken käytävä avoin keskustelu ehkäisevät mahdollista remonttipaniikkia
“Hallitusten jäsenten tulisi selvittää, mitä muut osakkaat taloyhtiöltään haluavat.”
– Hallitusten jäsenten tulisi selvittää, mitä muut osakkaat taloyhtiöltään haluavat, jotta asiat eivät jäisi pihaparlamentteihin, sanoo REIM Imatran isännöitsijä Anu Raikaslehto.
Peruskorjaaminen on kooltaan ja kustannuksiltaan yleensä suuri hanke, ja pahimmillaan osa osakkaista haluaa luopua välttämättömästäkin remontista suuren hintalapun takia. Ennakoinnilla tätäkin voidaan ehkäistä.
Remonttia varten voidaan kerätä rahaa korotetulla vastikkeella. Taloyhtiö voi jemmata rahaa esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi käyttämällä minimissään 3 500 euron asuintalovarausta ilman, että taloyhtiölle tulee veroseuraamuksia.
Bolodinin mukaan osakkaat suhtautuvat ylimääräisen vastikkeeseen pääsääntöisesti hyvin, kun sen perustelee kunnolla.
– Asia pitää kertoa ja perustella selkokielellä niin, että osakkaat ymmärtävät asian.
