Isännöitsijä Anu Heimala Jyväskylän Yrityskonsultit Isännöinnistä on ihmeissään. Hänellä on työn alla kuuden jyväskyläläisen taloyhtiön talotekniikkasaneeraukset. Kolme taloista on samanlaisia kerrostaloja, ja ne sijaitsevat samalla alueella Jyväskylän keskustan ulkopuolella.
– Ne eivät ole velkaantuneita, eivät vuokratonteilla, vaan vakavaraisia, tavallisten ihmisten koteja, Heimala sanoo.
Remontteja varten Heimala on kysynyt pankeilta lainakattoa, eli lupausta siitä, millä rahasummalla pankki olisi enintään valmis rahoittamaan hankkeita. Heimala sanoo, että Jyväskylässä 18 huoneiston taloyhtiön laaja linjasaneeraus maksaa noin miljoonan.
Ensimmäiseen taloon hän sai pankilta 750 000 euron rahoituksen viime lokakuussa. Laajaa linjasaneerausta ei sillä summalla tehdä.
– Jos olisimme saaneet parisataatuhatta lisää, laaja linjasaneeraus olisi onnistunut, mutta pankit sanoivat ei, Heimala kertoo.
Tämän vuoden puolella hän kysyi lainakattoa alueen toiseen ja kolmanteen kerrostaloon. Heimala kertoo, että vaikka hän haki rahoitusta pankeilta Jyväskylän ulkopuoleltakin, korkein tarjous kahden talon talotekniikkasaneeraukselle saatiin pankilta, joka tarjosi 1,1 miljoonaa euroa. Häntää piti erään pankin 300 000 euron tarjous.
– Olen hämmentynyt. Mitenköhän pankit ajattelevat, että isännöitsijä tämänkin taikatempun tekee: teemmekö vaikka käyttövedet joka toiseen asuntoon? Heimala henkäisee.
Rahoitus voi romahtaa kesken hankkeen
Taloyhtiöissä edelleen yleinen kiinteähintainen kokonaisurakka etenee noin kolmessa vuodessa hankesuunnittelusta teknisen suunnittelun kautta urakkavaiheeseen. Heimala kertoo, että vielä kaksi vuotta sitten lainakattoja ei tarvinnut kysellä alun hankesuunnittelun aikaan. Silloin riitti hyvin, että rahoitus kilpailutettiin vasta urakan aloitusvaiheessa, ja se myös järjestyi.
Nyt rahoituksen saamiseen ei voi enää Jyväskylässäkään luottaa, vaan sitä on varmisteltava jo varhain. Aina ei sekään auta.
– Voi olla, että rahaa tarvitaan vasta kahden vuoden päästä. On riski että pankki pienentää lainakattoa siinä vaiheessa, kun lainaa oltaisiin nostamassa. Niin on myös käynyt, Heimala kertoo.
Yksikään pankki ei antanut tarjousta. Ei yksikään.
Isännöitsijät näkevät korjausrakentamisen lainoituksen kiristyvän Jyväskylässä, kun etäisyyttä keskustasta kertyy jopa vain neljä kilometriä. Noin 60 kilometrin päässä Jämsän kaupungissa tilanne on kertaluokkaa vaikeampi.
– Sinne kun olen hakenut laajan linjasaneerauksen lainaa, yksikään pankki ei antanut tarjousta. Ei yksikään, Heimala kertoo.
Ongelma ratkesi lopulta pienentämällä remonttia. Hankesuunnitelmat menevät uusiksi, ja lisäsuunnittelukin maksaa.
– Toivoisin, että pankit perehtyisivät myös korjaustekniikoihin ja siihen, miten korjataan. Etenkin, jos pankit näin voimakkaasti haluavat ohjata korjausrakentamista, Heimala sanoo.
Omarahoitus ei vähennä velkaantumista
Heimala mielestä ongelmaa pitäisi jotenkin ryhtyä selvittämään. Onko ratkaisu pankkien ehdottama omarahoitus? Viime vuodet suosituin tapa on ollut, että yhtiö rahoittaa remontin lainalla. Kun taloudellinen loppuselvitys on saatu valmiiksi, osakkailla on ollut mahdollisuus maksaa pois oma osuutensa, tai maksaa sitä rahoitusvastikkeen muodossa.
Heimalan mukaan oman rahoituksen suosio on hiipunut niin, että sen käyttäminen on marginaalista. Suurissakin taloyhtiöissä saattaa olla vain yksi tai kaksi, jotka valitsevat oman lainan.
– Mitä sitten, jos joudun sanomaan, että remonttia ei saada tehtyä, jos ette ota omaa lainaa tai rahoita muuten? Ainakin meilläpäin pankkien viesti on, että yhtiöltä täytyy löytyä omaa rahoitusta, Heimala sanoo.
Hän on huolissaan tilanteesta sikälikin, että kaikilla ei ole vakuuksia vapaana uutta asuntolainaa varten, jos asunto on esimerkiksi hiljattain ostettu. Kotitalouksien velkaantumista omarahoitus ei ainakaan helpota.
– Näen jo nyt, että hallituksessa ihmiset juttelevat, ettei heillä ole 40 000 euroa eivätkä he saa niin paljoa lainaa, että voisivat maksaa osuutensa pois, hän sanoo.
Suuret erot maan eri puolilla
Jyväskylään on lähiaikoina valmistunut parituhatta uutta asuntoa, mutta väkiluku ei ole lisääntynyt samassa suhteessa. Jyväskylään muuttaa eniten opiskelijaikäisiä ihmisiä. Kaupungissa on myös tehty kaavaratkaisuja, joilla on suosittu uudisrakentamista.
Soittokierros muualle maahan kertoo, että Jyväskylän tilanne on osittain paikallinen. Seinäjoella ja Oulussa korjausrakentamisen lainoitus ei ole etäämmälläkään kiristynyt, vaikka sijoittajaosakkaiden määrää taloyhtiöissä katsellaankin tarkemmalla silmällä. Sen sijaan Kotkassa tilanne on vähintään yhtä kireä, kuin Jyväskylässä.
– Tämän asian kanssa me painimme päivittäin, sanoo Kotkan Seudun Talokeskus Oy:n isännöintitoimenjohtaja Kari Taka.
Hän kertoo, että kaikki rahalaitokset saatetaan käydä läpi, mutta silti joudutaan miettimään, mitä pienemmällä rahamäärällä pystyisi korjaamaan.
– Ydinkeskustassa rahoitus pelaa, se ei ole mikään ongelma. Mutta kun mennään keskustan ulkopuolelle, olemme viimeisen vuoden aikana panneet merkille, että rahoituksen ehdot ovat tiukentuneet. Jokaista kohdetta katsotaan suurennuslasilla, onko se rahoitettavissa vai ei, Taka sanoo.
Asuntojen hintataso Kotkan keskustan ulkopuolella on laskenut yhdessä vakuusarvojen kanssa. Takan mukaan lähiöasunnon saattaa saada 500-600 eurolla neliöltä, ja investointitarve voi olla 600 euroa neliöltä.
– Ei niiden asuntojen myyntiarvo välttämättä ole investoinnin jälkeen 1200 euroa neliöltä, vaan vähemmän. Käyttöarvo tietysti paranee, Taka sanoo.
Lue lisää: Aluekuilu asuntomarkkinoilla kasvaa
Hän sanoo, että Kotka tiedetään muuttotappiopaikkakunnaksi. Uudisrakentamista on, mutta se on vähäistä. Eniten paikkakunnalla tarvittaisiin uusia työpaikkoja. Taka arvelee, että Kouvolassa tilanne on Kotkaakin vaikeampi.
– Usko tulevaisuuteen näyttää pankeilta menneen, hän sanoo.
