Asunto-osakeyhtiön kehittämisen merkitys kasvaa asuntokannan ikääntyessä. Vuokrataloyhtiöiden jo käyttämistä työkaluista moni sopii omistusyhtiöllekin.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n yhdessä kuntien kanssa kehittämä kiinteistöomaisuuden kohdekohtainen salkutusmalli on käypä työkalu asunto-osakeyhtiöillekin. Taloyhtiö voi pohtia sen eri malleihin tukeutuen omaa tulevaisuudenstrategiaansa.
Salkutuksessa tarkastellaan kokonaisvaltaisesti kunkin kiinteistön vahvuuksia ja heikkouksia sekä kiinteistökehittämisen keinoja.
Salkutuksessa tarkastellaan kokonaisvaltaisesti kunkin kiinteistön vahvuuksia ja heikkouksia sekä kiinteistökehittämisen keinoja, jotta päästäisiin haluttuihin päämääriin.
Kun vuokratalopuolella tyypillisiä tavoitteita voivat olla asuntokannan taloudellisesti kestävä perusparantaminen, käyttöasteen nosto ja tyhjien asuntojen vähentäminen, voi tavoite asunto-osakeyhtiöissä olla hissi- tai putkiremontin rahoittaminen taloudellisesti kestävällä tavalla.
Taloa voi hoitaa neljästä näkökulmasta
Salkuttaminen perustuu nelikenttäanalyysiin, jolla kiinteistöjä voidaan arvioida ja vertailla keskenään.
ARA:n kehittämispäällikön Marianne Matinlassin mukaan salkutus antaa hyvän kokonaiskuvan yhtiön kiinteistökannasta, mikä taas auttaa oikeiden toimien valitsemisessa. Salkutuksessa asuintalot jaetaan pidettäviin, kehitettäviin, selvitettäviin ja luovutettaviin.
Pysyvät eli pidettävät -ryhmään sijoittuvat esimerkiksi yhtiön kilpailukyvyn, kysynnän ja sijainnin kannalta keskeiset kiinteistöt. Niitä korjataan ja hoidetaan parhaalla mahdollisella tavalla.
Kehitettävät-ryhmässä rakennuksia voidaan valmistella myyntiä, käyttötarkoituksen muutosta tai peruskorjausta varten.
Purkupäätös on vaikea, mutta kannattaa joskus
Asunto-osakeyhtiössä kehittämistoimi voisi olla esimerkiksi arvioida, pystyykö yhtiö rahoittamaan putkiremontin lisäkerroksia rakentamalla ja asunnot myymällä. Kehittämistoimi voisi olla myös uuden talon rakennuttaminen vanhan viereen, jos tontin koko ja kaavoittaja sen sallivat.
Kehittämistoimi voisi olla myös uuden talon rakennuttaminen vanhan viereen, jos tontin koko ja kaavoittaja sen sallivat.
Selvitettävät-ryhmään kuuluvat kiinteistöt ovat tyypillisesti taloja, joiden tulevaisuus kannattaa selvittää, nousivatpa ne selvityksen myötä kehitettävien joukkoon tai putosivat luovuttavien ryhmään. Omistuspuolella purkaminen ja ehkä uuden rakentaminen tilalle on päätöksenteon ja verotuksen kannalta hankalampi ratkaisu, mutta joskus kannattava yhtä kaikki.
Purkamistakin harkittava
Asuintalon purkaminen voi olla kiinteistökehittämisen kannalta mahdollisuus paitsi vuokratalo- myös asunto-osakeyhtiölle, Matinlassi katsoo. Kun vuokrataloyhtiö purkaa kohteen, se voi uutta rakennuttaessaan keskittyä halutuimman tyypin huoneistoihin, ja tehdä niitä asuntojen kysynnän kannalta halutuimmille alueille.
Omistusyhtiö ei voi muuttaa asuntojensa sijaintia, mutta huoneistojakaumaa voi. Ruokakuntien keskikoko pienenee koko ajan, joten jos vanhan talon 20 kolmion sijaan rakennetaan uusi talo, johon tulee suurempi määrä asuntoja yksiö- ja kaksiopainotuksella, muuttuu taloyhtiö todennäköisesti aiempaa halutummaksi.
Entistä tehokkaampi kaavoitus, kaupunkirakenteen tiivistäminen, on samantapainen työkalu. Esimerkiksi Helsingin Mellunmäessä on tietyillä paikoin puhuttu jopa rakennusoikeuden kuusinkertaistamisesta, Matinlassi kertoo.
Mitä asukkaat haluavat?
Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy on tällä vuosituhannella käyttänyt lähes kaikkia kiinteistöomaisuuden kehittämistapoja. Se on purkanut, myynyt ja rakennuttanut uutta.
Ensin pitää hahmottaa, mitä asukkaat haluavat ja mistä he ovat valmiita maksamaan.
Parhaillaankin yhtiö valmistelee kahden uudiskohteen aloittamista, on saanut purkuluvan yhdelle kohteelle ja harkitsee vielä kahden myyntiä, kertoo toimitusjohtaja Rauni Ohvo.
Ohvon mukaan ensin pitää hahmottaa, mitä asukkaat haluavat ja mistä he ovat valmiita maksamaan. Toiseksi on laskettava tarkkaan hankkeiden kannattavuutta ja asumiskustannuksia myös peruskorjauksen jälkeen.
– Päättäjät valitsevat järkevimmät tavat kehittää kiinteistökantaa. Sama koskee asunto-osakeyhtiöitä, Ohvo toteaa.
Taloyhtiö voi pohtia strategiaansa salkutusmallin avulla muun muassa näin:
- Voimmeko korottaa taloa uudella asuinkerroksella?
- Voimmeko rakentaa ullakolle uusia myytäviä asuntoja?
- Voimmeko rakentaa tontillemme toisen asuintalon?
- Puratammeko talon ja rakennutamme tilalle uuden?
- Toteutammeko ison remontin osissa vuosien varrella?
