1. Mitä mieltä osakkaat ovat?
Ison korjaushankkeen alla ei ole harvinaista, että osakkaan pinna palaa yhtiökokouksessa. Tyypillisiä kysymyksiä ovat: Miksi meille ei ole kerrottu tästä aiemmin? Voisiko remonttia siirtää? Onko korjaus pakko toteuttaa näin laajasti, tai miksei nosteta laatutasoa korjaamalla enemmän?
Tilanteessa ei auta selitellä, että osakkaiden kuuleminen on tehty totuttuja, virallisia reittejä pitkin, jos reitit eivät ole toimineet.
– On huonoa hallintoa, jos hyväksytään, että ihmisillä ei varmaankaan ole mielipidettä, jos he eivät osallistu asukasiltaan. On laiskuutta ajatella, että meillähän oli se yhtiökokous, jossa tätä jo kerran käsiteltiin, Isännöintiliiton kehityspäällikkö Pekka Harjunkoski sanoo.
“On laiskuutta ajatella, että meillähän oli se yhtiökokous, jossa tätä jo kerran käsiteltiin.”
Avainsana on kotisohva
Harjunkoski epäilee, että esimerkiksi asukasillat eivät yksin ole kovin toimivia nykypäivänä. Ne jäävät helposti taloyhtiöaktiivien kerhoiksi.
– Vaikuttaminen oman asunto-osakeyhtiön asioihin pitää onnistua kotoa. Se voi olla somekanavissa käyty keskustelu, kyselyyn vastaaminen tai joku taloyhtiön määrittelemä keskustelufoorumi.
Osakkaiden mielipiteiden selvittäminen ei ole Harjunkosken mukaan sitä, että hankkeen suunnittelija tai urakoitsija kerää osakkailta ja asukkailta toivomuksia teknisen toteutuksen suhteen. Osakkaiden kuuleminen on jotain sellaista, joka tehdään paljon pidemmällä aikajänteellä.
– Pitäisi keskustella asioista kymmenen tai viidentoista vuoden tähtäimellä. Ajatuksen pitäisi olla se, että haluamme kaikkien näkemykset, jotta voimme johtaa yhtiötä fiksusti ja osakkaiden haluamalla tavalla, Harjunkoski sanoo.
Hänen mukaansa ihmiset kuuluvat tänä päivä monenlaisiin sosiaalisen median yhteisöihin ja verkostoihin. Toimintatapa on tuttu, ja se pitää siirtää taloyhtiöön.
– Perusajatus näkyy omassakin somekäyttäytymisessäni. Harvemmin osallistun yhteisöjen keskusteluihin, joita seuraan. Mutta silti olen tiedon sisäpiirissä. On mahdollisuus osallistua.
2. Kuinka kauan remontti haittaa asumista?
Remontin hintalappua on helppo tuijottaa, mutta osakkailla ja asukkailla on lisäksi toinen tärkeä huolenaihe: pystyykö omassa asunnossa asumaan remontin aikana, ja jos ei, kuinka kauan täytyy olla evakossa? Sijaisasunnon kulut ovat myös merkittävä lisä remonttilaskuun.
Toimitusjohtaja Juha Kangasniemi Runosmäen Lämmöstä toteaa, että kaikki remontit aiheuttavat haittaa asumiselle, on se sitten huppu talon päällä, meteliä, pölyä tai vaaranpaikkoja käytävällä. Siksi hän pyrkii omassa työssään niputtamaan remontit yhteen aina kun mahdollista.
Sijaisasunnon kulut ovat merkittävä lisä remonttilaskuun.
Kaikki eivät niputusajatusta heti niele. Ihmisiä hirvittää se, että kaiken kerralla tekeminen tulee kalliiksi. Kangasniemellä on vastaus valmiina.
– Mietitäänpä, että jos tehdään nyt tämä ja viiden vuoden päästä tuo toinen, niin tuleeko se yhteensä halvemmaksi? Kun remontit niputetaan, taloyhtiö ottaa kahdenkymmenen vuoden lainan, ja tiedät kaksikymmentä vuotta eteenpäin, mikä maksurasite on.
Kotona vai muualla?
Kangasniemen mukaan putkiremontit, joissa ei uusita viemäreitä, saadaan tehtyä niin, että ihmiset voivat halutessaan pysyä asunnoissaan. Huoneistoissa käymiset voidaan minimoida, vaikka tehtäisiin laajaakin saneerausta.
– Pahin ryysis on kahden viikon mittainen, Kangasniemi sanoo.
Tällaisia ratkaisuja saa, kun osaa vaatia. Vastaan tulee aina suunnittelijoita, urakoitsijoita ja mestareita, jotka sanovat, ettei näin voi tehdä, vaan ihmiset pois ja sitten vasta hommiin. Kangasniemi valitsee toisenlaiset yhteistyökumppanit.
Kangasniemellä on joukko muitakin konsteja, joilla remontin haittaa asumiselle ja asukkaille on saatu vähennettyä.
– Olemme todenneet ihan ykköseksi kokeneen projektikoordinaattorin. Hanketta suunnitellessa mietitään jo, kuka tulee projektipäälliköksi. Hän on mukana hommassa takuuajan loppuun asti ja tietää ratkaisujen perusteet, Kangasniemi sanoo.
Myös se auttaa paljon, että isännöitsijä kiertää remonttivastuullisten kanssa asunnoissa tapaamassa asukkaita ennen remonttia.
– Kun asiat kerrotaan kasvotusten, se on paljon enemmän kuin yksikään paperi. Se vie aikaa, mutta on ollut kannattavaa.
3. Minkälainen urakkamalli olisi paras?
Kaikilla on mielipide siitä, pitäisikö ”sukittaa” vai tehdä ”perinteinen” putkiremontti. Tekniikasta keskustellaan hanakasti, mutta yhtä tärkeä urakkamalli jää usein taka-alalle.
Suurin osa isoista remonttihankkeista tehdään edelleen perinteisellä kiinteähintaisella kokonaisurakalla, jossa urakan suunnitteluvaiheet tilataan erikseen ja lopuksi kilpailutetaan urakoitsijat.
Vaikka malli toimii usein aivan hyvin, sillä on tunnettuja ongelmia. Toimitusjohtaja Sami Kokkonen Fira Palveluista sanoo, että perinteinen malli ei kannusta tekijöitä.
– Se ei tue sitä, että suunnittelijoilla olisi tarvetta miettiä, kuinka kustannustehokkaita tai käyttökelpoisia suunnitelmat ovat. Toisaalta urakoitsijat voivat tuudittautua siihen, että mikä tahansa ongelma suunnittelussa onkin, niin se ei ole heidän vastuullaan. Ongelma on aina tilaajalla, Kokkonen sanoo.
Projektipäällikkö Atte Stambej Vahanen Prosta kertoo, että perinteisen mallin suunnittelussa tehdään paljon laskutettavaa työtä, joka ei hyödytä lopputulosta.
– Aika paljon tehdään erilaisia papereita vain sen takia, että kaikki osapuolet haluavat varmistaa oman selustansa. Ne ovat mapissa odottamassa, jos tulee erimielisyyksiä, hän sanoo.
Rakennusalalla pyritäänkin nyt pois hankalaksi käyneestä vastakkainasettelusta kohti suunnittelun ja toteutuksen yhteistyötä.
Uudet urakkamallit korostavat yhteistyötä
Uusista urakkamalleista yleisimmät ovat allianssiurakka ja projektinjohtourakka.
Projektinjohtourakassa sovitaan tavoitehinta. Jos se alitetaan, molemmat sopimusosapuolet hyötyvät, ja jos se ylitetään, molemmat kantavat riskiä kattohintaan asti, minkä jälkeen urakoitsija vastaa kaikesta.
Allianssihankkeen pääperiaate puolestaan on, että rakennuttaja valitsee allianssiin tiimin eikä yritystä: Valitaan ihmiset – suunnittelijat, urakoitsijat ja tarvittavat asiantuntijat – jotka pystyvät sitoutumaan yhteisiin tavoitteisiin ja työskentelevät tehokkaasti yhteen.
Tavoitekustannuksen ylitys tai alitus jaetaan osapuolten kesken bonusjärjestelmällä.
Mikä urakkamalli sopii meidän taloyhtiöömme?
Mistä taloyhtiön johto sitten voi päätellä, mikä urakkamalli sopisi juuri tähän taloon? Stambejn mukaan rakennustekniikasta ei tarvitse tietää, vaan tärkeämpää on tuntea oma taloyhtiö. Mitä taloyhtiössä halutaan? Minkälaisia ihmisiä taloyhtiössä on?
– Jos hallituksessa ollaan vahvasti sitä mieltä, että pitää kilpailuttaa ja etsiä halvin tekijä, yhteistyömallit eivät sovi, ei ainakaan allianssi.
Toinen poissulkeva tekijä on riitaisa hallitus. Silloin on vaikea kuvitella, että pystyttäisiin tekemään vielä suuremman porukan kanssa hyvässä hengessä yhteistyötä, Stambej sanoo.
“Yhteistyömallit sopivat parhaiten avarakatseisten ihmisten taloyhtiöön.”
Hänen mukaansa yhteistyömallit sopivat parhaiten avarakatseisten ihmisten taloyhtiöön, jonka isännöitsijä ja hallitus ovat valmiita ajattelemaan uudella tavalla.
– Että uskalletaan luottaa tekijöihin, hän sanoo.
Fira Palveluinen Sami Kokkonen sanoo, että hallituksen jäsenenä hän jututtaisi tarjolla olevia konsultteja ja urakoitsijoita.
– Ensimmäinen kysymys olisi, mikä on yrityksen asiakaslupaus hankkeelle: miten pitkä haitta-aika, mitä tulee maksamaan? Toinen kysymys olisi: mitkä ovat referenssit? Kävisin referenssikohteessa tai vähintään soittaisin sinne, enkä katsoisi vain palveluntuottajan itse valitsemia kohteita. Kolmanneksi kysyisin, että millainen tekijätiimi on. Remontointi on ihmisten välistä vuorovaikutusta, jossa kemioiden pitää toimia, hän sanoo.
