Listasimme kymmenen eri keinoa, joilla taloyhtiö voi rahoittaa remontteja.
Perinteinen pankkilaina: Perinteinen taloyhtiölaina, joka jaetaan osakkaille maksettavaksi yhtiöjärjestyksen määrittämän perusteen mukaisesti, esimerkiksi osakemäärän mukaan. Osuuden voi maksaa pois joko kerralla tai kuukausittain pääomavastikkeella. Lainaan on mahdollista tehdä korkosuojaus. Lainan ehdot eivät jousta osakkaan mukaan, eikä siihen ole mahdollista saada esimerkiksi lyhennysvapaita. Jos taloyhtiö päättää tulouttaa pääomavastikkeet, silloin ne kirjataan tuloslaskelmaan, ja asuntosijoittajat voivat vähentää ne vuokratuloistaan.
Osakkaat ovat yhteisvastuullisia lainasta. Jos osakas jättää pääomavastikkeet maksamatta, eikä niitä saada häneltä perittyä hallintaanoton tai oikeudellisen perinnän kautta, ne koituvat muiden osakkaiden maksettaviksi. Sillä voi olla huomattava merkitys, jos taloyhtiö on pieni.
Hoitolaina: Lainaa ei jaeta osakkaille, vaan se pysyy taloyhtiöllä. Lainan lyhennykset tehdään hoitovastikkeista. Hoitolaina voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun taloon asennetaan lämmön talteenottojärjestelmä. Tällöin hoitovastiketta ei lasketa vastaamaan laskeneita energiakustannuksia, vaan kertyvillä säästöillä lyhennetään hoitovelkaa.
Luottolimiitti: Luotollista tiliä eli luottolimiittiä käytetään kahteen eri tarkoitukseen. Remonttilimiittiä käytetään siten, että remontin aikana tililtä nostetaan sovituissa erissä varoja. Käytetty summa muutetaan myöhemmin rahoituslainaksi. Luottolimiittiin ei saa korkosuojausta. Luottolimiittiä pidetään taloyhtiöissä myös äkillisten, pienten remonttitarpeiden varalta ja käytetään erilaisten kassavaihteluiden tasaamiseen. Juokseviin menoihin luottoa ei kannata käyttää.
Säästäminen etukäteen: Taloyhtiö voi kerätä remonttirahaa etukäteen rahastoon. Rahastointi tehdään siksi, että muuten etukäteen kerätyt vastikkeet ovat asunto-osakeyhtiön veronalaista tuloa. Jos taloyhtiössä on mahdollista tehdä esimerkiksi riittävän suuria poistoja kuluvasta omaisuudesta, sillä voi estää tuloverot. Sijoittajaystävällinen tapa kerätä rahaa säästöön on asuintalovaraus, joka ei estä osakasta vähentämästä maksamiaan vastikkeita kuluina vuokratuloistaan. Asuintalovarauksessa on kuitenkin rajauksia esimerkiksi siten, että se on käytettävä kymmenen verovuoden aikana.
Oma laina: Taloyhtiö voi rahoittaa remontin osittain tai kokonaan osakkaiden säästöillä tai omilla asuntolainoilla. Asuntolainan hyvä puoli on sen joustavuus. Kannattaa vertailla, saako itse edullisemman lainatarjouksen pankilta kuin taloyhtiö, vai toisinpäin. Jos taloyhtiö rahoittaa ison remontin osittain osakkaiden omilla lainoilla ja säästöillä, se pienentää pankilta tarvittavaa lainaa. Joskus se voi ratkaista lainapäätöksen. Kaikki osakkaat eivät kuitenkaan välttämättä saa lainaa. Remontin rahoittaminen kokonaan omilla varoilla tai lainoilla sopii varsinkin pieniin yhtiöihin, koska silloin muut osakkaat eivät joudu vastaamaan yhden tai useamman osakkaan maksuvaikeuksista.
Remontin pilkkominen: Joskus remonttilainan saamisen ehto voi olla remontoiminen osissa. Pankki tarkastelee tarvittavaa lainamäärää suhteessa kiinteistön arvoon. Kun remontin ensimmäinen osa on valmistunut, se jo nostaa taloyhtiön arvoa ja saattaa riittää pankille rahoituspäätöksen tekemiseen. Jos lainaa ei tahdo saada lainkaan, kaikkia korjaustarpeita ei kannata niputtaa yhteen, vaan tehdä riisutumpi remontti. Remonttien ketjuttaminen tulee yleensä kertakorjausta kalliimmaksi. Joissain tapauksissa se saattaa kuitenkin olla hinta siitä, että rahoitusta ylipäätään saa.
Vihreä laina: Jos remontilla parannetaan taloyhtiön energiatehokkuutta, kannattaa selvittää, olisiko siihen mahdollista saada niin sanottua vihreää lainaa. Se on yleensä tavallista rahoituslainaa edullisempaa. Rahaa on myös tavallista paremmin saatavilla, koska kansainväliset sijoittajat kokevat kiinnostavaksi sijoittaa ympäristön kannalta vastuullisesti. Usein sijoitukset ovat osoittautuneet myös vähemmän riskipitoisiksi. Vihreä laina edellyttää, että saavutettavat energiahyödyt ovat osoitettavissa. Remonttia suunniteltaessa kannattaa selvittää, voiko siihen sisällyttää energiatehokkuutta parantavia elementtejä. Tänä vuonna jopa putkiremontteihin on myönnetty vihreää lainaa.
Omaisuus tuottamaan: Taloyhtiöllä voi olla omaisuutta, jota myymällä saadaan rahaa remonttia varten. Jos oma tontti on iso tai ullakolle sopisi asuntoja, kaavoituksella voidaan saada lisärakennusoikeutta. Sen myyminen kannattaa silloin, jos niistä saa hyvän hinnan. Se yleensä edellyttää rakentamisen noususuhdannetta ja haluttua sijaintia kasvukeskuksessa. Myyntikelpoista omaisuutta voivat olla myös yhtiön omistamat asunnot ja liiketilat. Parhailla paikoilla sijaitsevat taloyhtiöt saattavat saada myös huomattavia summia vuokratuloja liiketiloista.
KVR-urakka: Remonttiin käytettävä urakkamalli saattaa ratkaista lainansaannin. Jos pankkia huolettavat remontin mahdolliset yllätykset ja se, ettei lainasumma riitäkään, silloin kannattaa pohtia remontille kokonaisvastuurakentamista eli KVR-urakkamallia. Tällöin yksi urakoitsija vastaa rakennusprojektin kaikista vaiheista suunnittelusta toteutukseen, eikä remontin hinta nouse sovitusta. Kun urakoitsija on pankinkin mielestä vakavarainen, se tuskin kaatuu taloudellisiin ongelmiin kesken remontin.
Aran avustukset: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara myöntää taloyhtiöille avustusta remonttiin, jolla tehdään mahdolliseksi liikuntarajoitteisen pääsy asuinrakennukseen, siinä oleviin asuntoihin tai muihin yhteisiin tiloihin. Olemassa olevien hissien esteettömyyskorjauksiin ei avustusta enää saa. Taloyhtiöille on tarjolla avustusta myös hissien rakentamiseen kerrostaloon, jonka porrashuoneessa tai porrashuoneen yhteydessä ei ole ennestään hissiä.
Lähteet: OP, Nordea, Veronmaksajain Keskusliitto, Isännöintiliitto, Ara
Lue myös: Suunnitelmallinen taloyhtiö saa lainaa
