Kunnossapitovastuu on herättänyt keskustelua, kun Kiinteistöliitto uutisoi muuttaneensa tulkintojaan vastuunjaosta. Kiinteistöliitto on uusinut vastuunjakotaulukkonsa siten, että muun muassa pesualtaiden hajulukkojen puhdistaminen ja ilmanvaihdon suodattimien vaihto ovat nyt taloyhtiön vastuulla.
Mitä muutos tarkoittaa?
Jo aiemmin Isännöintiliitto ja monet kiinteistöjuristit ovat noudattaneet vastuunjaosta tulkintaa, jossa taloyhtiöllä on laajempi vastuu kunnossapidosta. Kiinteistöliiton tulkintamuutos on siis samassa linjassa alan muiden toimijoiden kanssa. Myös moni taloyhtiö on jo aiemmin noudattanut vastuunjakoa, jossa yhtiö hoitaa kunnossapitoa keskimääräistä laajemmin eli huolehtii myös perusjärjestelmiin liittyvistä huoltotoimista.
Miksi taloyhtiöiden pitäisi vastata kunnossapidosta laajasti?
Kyseessä on ennen kaikkea taloyhtiön keino hallita riskejä. Moni osakas ei osaa tai pysty hoitamaan esimerkiksi hajulukon puhdistusta oikein. Tekemättä jääneet tai väärin tehdyt kunnossapitotyöt voivat aiheuttaa taloyhtiölle suuren laskun. Väärin koottu hajulukko voi aiheuttaa vesivahingon, joka maksaa kerrostalossa jopa kymmeniätuhansia euroja.
Lue lisää: Asukkaat ja osakkaat eivät aina osaa hoitaa kunnossapitovastuutaan
Hallitus päättää, miten taloyhtiö käytännössä järjestää huoltotyöt. Huoltotoimet teetetään ammattilaisilla ja kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Kustannuksiin varaudutaan myös talousarviossa. Tämän ei pitäisi haitata yhtiön taloutta, sillä on edullisempaa hoitaa kunnossapitoa ennakoivasti, kuin korjata jo syntyneitä vahinkoja.
Kuka määrää kunnossapitovastuusta?
Kunnossapitovastuun määrää asunto-osakeyhtiölaki, joka määrittelee sen pähkinänkuoressa näin:
- Osakkaan vastuulla ovat huoneiston sisäosat.
- Taloyhtiö vastaa huoneistoissa olevista rakenteista ja eristeistä sekä rakennuksen perusjärjestelmistä. Perusjärjestelmiä ovat rakennuksen lämmitys-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja käyttövesijärjestelmät.
Koska laki jättää joissakin asioissa tulkinnanvaraa, kannattaa taloyhtiöissä noudattaa kiinteistöalan ammattilaisten suosituksia. Taloyhtiöissä siis kannattaa ottaa käyttöön vastuunjako, jossa suodattimet ja hajulukot ovat yhtiön vastuulla, jos näin ei ole jo aiemmin toimittu.
Lain mukaisesta kunnossapitovastuusta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen määräys on ensisijainen, eli jos yhtiöjärjestykseen kirjataan vaikkapa osakkaille poikkeavia ja laajoja vastuita, ei osakas voi näistä vastuistaan luistaa lakiin vedoten.
Onko vastuunjakoa nyt pakko muuttaa?
Ei ole, mutta se on suositeltavaa. Jos hajulukot ja suodattimet halutaan jättää edelleen osakkaan vastuulle, siitä kannattaa mainita yhtiöjärjestyksessä. Tästä kannattaa myös tiedottaa taloyhtiösivuilla, kaikille jaettavilla paperitiedotteilla tai ilmoitustaululla sen mukaan, mikä yhtiössä on vakiintunut tapa ja jolla tavoittaa kaikki osakkaat.
Yhtiöjärjestyksen saa pyydettäessä Kaupparekisteristä tai omalta isännöintiyritykseltä. Hyvää hallintoa olisi, jos yhtiöjärjestys löytyisi helposti taloyhtiösivuilta ja se jaettaisiin huoneistoihin esimerkiksi yhtiökokouskutsun mukana.
Mikäli kunnossapitotyöt halutaan tehdä talkoilla, täytyy osakkaita ja asukkaita muistuttaa säännöllisesti heidän velvollisuuksistaan. Koska ketään ei voi pakottaa talkoisiin, taloyhtiön kannattaa säännöllisesti kartoittaa huoneistot ja tilata työt hoitamatta jääneisiin asuntoihin ammattilaisilta. Nämäkin kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Omatoimiset osakkaat eivät voi saada hyvitystä tekemistään huoltotöistä.
Mitä jää osakkaan tehtäväksi?
Osakkaan tehtävänä on ilmoittaa tukoksista huoltoyhtiölle tai taloyhtiölle, koska huoneistossa asuvana vain hän voi havaita ne. Jos huoneisto on vuokrattu, vuokralaisen pitää tehdä ilmoitus tukoksesta sekä vuokranantajalleen että huoltoyhtiöille.
Juttua varten on haastateltu Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménia.
