Työskentely kotioloissa yleistyi tasaiseen tahtiin koko 2010-luvun ajan, ja viimeistään koronapandemia teki etätyöstä normaalin osan monien suomalaisten työelämää.
Trendi tarkoittaa, että taloyhtiön asuinhuoneistoja käytetään yhä enemmän myös muuhun käyttötarkoitukseen kuin asumiseen. Kotona työskentely on paljon muutakin kuin tietokoneella ja puhelimella tehtävää asiantuntijatyötä.
Selvitimme, millaista liiketoimintaa ja ammattia kotona tai taloyhtiön tiloissa saa harjoittaa ja millaiset edellytykset taloyhtiöllä on puuttua asiaan, jos toiminta koetaan häiritseväksi tai yhtiöön sopimattomaksi.
Kotona saa pyörittää bisnestä
Lyhyt vastaus on, että omassa asunnossa saa tehdä melkein mitä vain työtä, kunhan huoneistossa myös asutaan. Huoneiston käyttötarkoituksesta määrätään yhtiöjärjestyksessä.
Sillä ei ole käytännössä merkitystä, onko kyse palkkatyöstä vai yritystoiminnasta. Merkitystä ei ole myöskään sillä, asuuko vuokralla vai omassa asunnossa.
– Arviointi lähtee aina siitä, mihin tarkoitukseen huoneistoa käytetään. Vuokranantajalla on toki mahdollisuus määritellä tarkemmin asunnon käyttöä vuokrasopimuksessa, sanoo asianajaja Joel Sariola taloyhtiöasioihin erikoistuneesta Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.
Taloyhtiöiden mahdollisuudet puuttua huoneiston käyttöön ovat rajalliset. Käytännössä ainoat keinot ovat kirjallinen varoitus ja viime kädessä asunnon hallintaanotto.
Hallintaanotto voidaan tehdä yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmeksi vuodeksi. Ennen päätöksentekoa osakkaalle tai vuokralaiselle on annettava varoitus.
– Yksi peruste hallintaanotolle on, jos asuntoa käytetään yhtiöjärjestykseen kirjatun käyttötarkoituksen vastaisesti, Sariola sanoo.
Hänen mukaansa ratkaisevaa on huoneiston pääasiallinen käyttötarkoitus.
– Jos asunnossa asutaan ja harjoitetaan samalla ammattia, se ei ole vielä hallintaanoton peruste.
Taloyhtiö päättää kerhotilojen käytöstä
Yhteisten tilojen osalta taloyhtiön määräysvalta on suurempi. Yhtiö voi esimerkiksi kieltää ammatin harjoittamisen yhteisissä tiloissa tai määrätä, ettei tiloissa saa järjestää tilaisuuksia, joihin osallistuu talon ulkopuolisia.
Niinpä taloyhtiöllä on oikeus estää esimerkiksi joogatuntien tai vaatekutsujen järjestäminen hallinnoimissaan tiloissa. Säännöistä määrätään yhtiön järjestyssäännöissä, jotka laatii hallitus.
– Yhtiöllä on laaja määräysvalta yhteisiin tiloihin, kunhan säännöissä noudatetaan yhdenvertaisuutta, Sariola kertoo.
Lähtökohtaisesti yksittäiseltä asukkaalta ei voida kieltää yhteisten tilojen käyttöä. Jos osakas tai vuokralainen ei noudata talon järjestyssääntöjä, keinot ovat samat kuin yksittäisen osakehuoneiston käyttöön puuttumisessa: varoitus ja viime kädessä asunnon hallintaanotto.
– Käytännössä taloyhtiön tiloissa tapahtuvaan liiketoimintaan liittyvät riidat ovat harvinaisia. En muista yhtään sellaista oikeusjuttua, Sariola sanoo.
Perusoikeudet suojaavat asukasta
Hallintaanotto on järeä toimenpide, jolle pitää olla selkeä, lakiin perustuva syy. Perusteet kerrotaan asunto-osakeyhtiölaissa. Osakkeenomistaja voi riitauttaa päätöksen viemällä sen käräjille.
Jos taloyhtiö ja asukas ovat eri mieltä siitä, onko työskentelyyn käytetty asunto pääasiallisesti asuinkäytössä, todistustaakka on taloyhtiöllä.
– Lopullisen ratkaisun voi antaa tuomioistuin molempien osapuolten oikeudessa esittämän näytön perusteella, Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia sanoo.
Perusoikeudet rajoittavat taloyhtiön mahdollisuuksia puuttua asunnon käyttöön, Lauhia toteaa. Perustuslain mukaan jokaisella on oikeus hankkia toimeentulonsa harjoittamalla valitsemaansa elinkeinoa. Lisäksi perustuslaki turvaa omaisuuden suojan.
Tuomioistuimet ovat ottaneet kantaa osakehuoneistojen käyttöön ammatin tai elinkeinon harjoittamisessa. Osa tapauksista on vanhoja mutta lain tulkinnan kannalta edelleen päteviä.
Oikeudessa on ratkottu kodin ja hoitokodin rajaa
Eräässä oikeuteen menneessä jutussa taloyhtiön osakas käytti huoneistoaan vanhusten hoitokotina. Huoneistossa asui alle kymmenen vanhusta, jotka eivät tulleet toimeen yksinään. Osakas ei itse asunut asunnossa.
Yhtiökokous päätti yksimielisesti ottaa huoneiston hallintaansa. Perusteena oli huoneiston yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö, koska asuntoa käytettiin liiketoimintaan. Osakas vaati oikeudessa päätöksen kumoamista.
Oikeus asettui osakkaan kannalle. Turun hovioikeus katsoi, ettei huoneistoa käytetty oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli aiottu, joten asunnon hallintaanotto oli laiton. Päätös on vuodelta 1995.
Vielä vanhempi tapaus löytyy korkeimman oikeuden (KKO) ennakkopäätöksistä vuodelta 1974. Taloyhtiö otti asuinhuoneiston hallintaansa sillä perusteella, että asukas piti asunnossa hammaslääkärin vastaanottoa.
Tässäkin tapauksessa oikeus oli asukkaan puolella. Korkeimman oikeuden mukaan asuntoa ei käytetty oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen, koska huoneistossa myös asuttiin.
Perhepäivähoito on sallittu tuomioistuimenkin mukaan
Toinen samansuuntainen KKO:n ennakkopäätös on vuodelta 1992. Taloyhtiön osakkeenomistajana ollut Janakkalan kunta käytti asuinhuoneistoa ryhmäperhepäivähoitoon. Kaksi perhepäivähoitajaa hoiti asunnossa enintään kahdeksaa lasta arkipäivisin.
Yhtiö piti toimintaa häiritsevänä ja huoneiston käyttötarkoituksen vastaisena ja otti asunnon hallintaansa. Huoneiston käyttö ryhmäperhepäivähoitoon aiheutti häiriötä lähinnä yövuorossa työskenteleville asukkaille.
Kaikki oikeusasteet asettuivat sille kannalle, että hallintaanottopäätös oli väärä. Korkeimman oikeuden mukaan asunnon käyttö ei poikennut oleellisesti yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta.
Perhepäivähoidon aiheuttamat häiriöt katsottiin niin vähäisiksi, etteivät nekään oikeuttaneet asunnon hallintaanottoon.
– Jos asunnon käyttöä työskentelyyn tai liiketoimintaan ei voida katsoa käyttötarkoituksen vastaiseksi, jäljelle jääviä keinoja puuttua asiaan ovat asunnon huono hoito tai häiritsevä elämä, Joel Sariola sanoo.
Häiritsevä elämä voisi Sariolan mukaan tulla kyseeseen, jos esimerkiksi soitonopetus asunnossa aiheuttaa jatkuvaa meluhaittaa muille asukkaille. Desibelirajat on määritelty laissa. Runsas kemikaalien käyttö asunnossa voi puolestaan olla huoneiston huonoa hoitoa.
– Niissäkin kynnys on korkea, yhtiölle tai osakkeenomistajille täytyy oikeasti aiheutua haittaa.
Karateseuran toiminta oli vastoin sääntöjä
Oikeuskäytännöstä löytyy pari esimerkkiä, joissa toiminta taloyhtiössä on tuomittu tilojen käyttötarkoituksen vastaiseksi.
Kouvolan hovioikeus käsitteli vuonna 2011 tapausta, jossa karateseura käytti vuokraamaansa huoneistoa liikunta- ja kokoontumistilana.
Taloyhtiö katsoi, että tilojen käyttö poikkesi yhtiöjärjestyksestä, ja otti huoneiston hallintaansa. Huoneisto oli merkitty yhtiöjärjestyksessä työhuoneeksi ja alkuperäisessä rakennusluvassa autosuojaksi.
Hovioikeus katsoi, että huoneiston käyttö poikkesi olennaisesti yhtiöjärjestyksestä, ja yhtiöllä oli oikeus ottaa se hallintaansa.
Korkein oikeus otti puolestaan vuonna 1991 kantaa tapaukseen, jossa yhdistys käytti helsinkiläisestä taloyhtiöstä omistamaansa asuinhuoneistoa toimistona. Huoneistossa ei ollut asuttu vuosikymmeniin.
Oikeuden mukaan asunnon käyttäminen yksinomaan konttorin pyörittämiseen poikkesi oleellisesti yhtiöjärjestyksestä, joten yhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa.
Lakiasiantuntija: Elämänmenoa pitää sietää
Tapaukset todistavat osaltaan, että osakehuoneiston asukkaalla tai omistajalla on laaja määräysvalta huoneistonsa käyttöön. Ehdoton se ei kuitenkaan ole.
Isännöintiliiton Lauhia ei näe tarvetta tarkemmalle sääntelylle, jolla taloyhtiöille annettaisiin laajempia valtuuksia puuttua asunnoissa tai taloyhtiöiden tiloissa työskentelyyn.
– Jos annettaisiin vielä yksityiskohtaisempia säännöksiä esimerkiksi siitä, mikä on häiritsevää elämää, se johtaisi helposti ongelmiin. Yksityiskohtaisempi määrittely muuttuvassa toimintaympäristössä on parempi jättää oikeuskäytännön varaan, Lauhia sanoo.
– Lähtisin siitä, että asunto-osakeyhtiössä asuminen on asumismuoto, jossa pitää sietää naapurien elämänmenoa.
