Koronavuosi 2020 jarrutti taloyhtiöiden uusien remonttien aloittamista ja huoltotoimia.
– Taloyhtiöiden huoltotoimenpiteet katkesivat käytännössä täysin. Taloyhtiöiden hallitukset eivät laskeneet sisään, eikä tehty päätöksiä, vaikka suunnitelmia olisi ollutkin, sanoo toimitusjohtaja Mika Hokkanen LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:stä.
Korjaushankkeilla ei ole mennyt juuri sen paremmin. Suuntaa näytti Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometri jo keväällä 2020: Sen vastaajista 33 prosenttia arvioi taloyhtiönsä korjausrakentamisen vähentyvän tänä vuonna viime vuoteen verrattuna, kun taas 27 prosenttia odotti korjaamisen lisääntyvän yhtiössään.
Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Keron mukaan arviot taloustilanteen vaikutuksesta korjausrakentamiseen laskivat keväällä heikommaksi kuin kertaakaan vuoden 2014 jälkeen.
Korjaushankkeiden määrä on vähentynyt osittain myös siksi, että koronan takia moni taloyhtiö lykkäsi kevään yhtiökokouksen pitämistä syyskuulle. Kun päätöksiä ei tehty, uusien korjaushankkeiden aloitukset ovat lykkääntyneet.
Kiinteistöliiton elokuisessa kyselyssä yhtiökokous oli pitämättä lähes joka kolmannella taloyhtiöllä. Suurista taloyhtiöistä yhtiökokous oli vasta tulossa joka toisella. Kyselyyn vastasi lähes 5 200 taloyhtiötä.
Remonttien hinnat ovat laskeneet, mutta kysyntäpiikki voi kääntää suunnan
Suuremmissa perusparannushankkeissa on kyse pitkistä prosesseista. Isännöintiliiton Putkiremonttibarometrin mukaan hankesuunnittelun käynnistämisestä kestää keskimäärin 14 kuukautta toteutusvaiheen alkuun.
– Kun vuonna 2020 korjausrakentamisessa nähtiin jonkinasteinen lommo, ei voida täysin sulkea pois sulkea sitäkään mahdollisuutta, että korjaushankkeiden määrään tulee pudotusta vielä vuonna 2021, Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero sanoo.
Korjausrakentamisen suunnittelutoimistoissa on nähty koronan takia yt-neuvotteluita, joilla yritykset ovat pyrkineet ennakoimaan heikkenevää kysyntää. LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n, Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry:n ja Sähkösuunnittelijat NSS ry:n syyskuussa 2020 julkaiseman kyselytutkimuksen mukaan viidennes tutkimukseen vastanneista 331 yrityksestä havaitsi hintatason laskeneen keväästä. Sama määrä vastaajia arvioi hintojen laskun myös jatkuvan.
Hintakehityksen arvioissa on tutkimuksen mukaan suuriakin paikallisia eroja. Eniten hinnat ovat laskeneet Pohjois-Savossa. Koko maassa toimivista yrityksistä joka kolmas raportoi hintojen laskeneen.
Eniten tilaukset ovat vähentyneet Kaakkois-Suomessa ja Kanta-Hämeessä.
Toistaiseksi myös näyttää siltä, että tilauskirjoissa on tilaa. Kahdella viidestä tutkimukseen vastanneesta yrityksestä tilausten määrä on keväästä 2020 vähentynyt. Alkusyksyllä tilauksia oli keskimäärin kolmeksi kuukaudeksi.
Alueelliset erot ovat jälleen suuria: eniten tilaukset ovat vähentyneet Kaakkois-Suomessa ja Kanta-Hämeessä. Lähes puolet yrityksistä uskoo tilausten määrän vähentyvän vielä talven aikana.
– Nyt kannattaa laittaa hankkeita liikkeelle, jos niiden tekeminen on ollut suunnitelmissa. Kun korjausrakentamisen kysyntä vähenee, silloin saa parempia tarjouksia, sanoo Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa.
Viljamaan mielestä on mahdollista, että taloyhtiöt heräävät korjaushankkeisiin yhtä aikaa, kun koronanpelko hälvenee. Kysyntäpiikki tarkoittaisi jälleen nousevia hintoja. Varsinkin, jos pankkirahoituksen saanti omalle taloyhtiölle on epävarmaa, ei Viljamaan mukaan kannata jäädä odottelemaan korkeampia hintoja.
Taloyhtiöiden maksukyky on säilynyt toistaiseksi
Taloyhtiöiden oma talous on selvinnyt koronakurjimuksesta paremmin kuin vielä keväällä pandemian iskettyä pelättiin. OP:n pk-yritysten ja yhteisöjen liiketoiminnasta vastaava johtaja Heikki Peltola sanoo, että työllisyystilanne on säilynyt parempana kuin synkimmissä ennusteissa ennakoitiin.
– Kotitalouksien maksukyky ja vastuullinen maksukulttuuri ovat suuremmaksi osaksi säilyneet, eivätkä taloyhtiöt ole juurikaan kääntyneet pankkien puoleen maksujoustoissa, Peltola sanoo.
Hän muistuttaa, että tilanne ei kuitenkaan ole vielä ohi. Usein joustotarve syntyy vasta kuukausia sen jälkeen, kun työllisyystilanne yleisesti tai alueellisesti merkittävästi heikkenee.
Taloyhtiöiden mahdollisuus saada pankkirahoitusta korjausrakentamishankkeisiin on jopa parantunut. Pandemia syöksi rahoitusmarkkinat viime keväänä häiriötilaan, mutta päättäväiset elvytystoimet ovat Peltolan mukaan saaneet aikaan sen, että taloyhtiölainojen saatavuus ja hinnoittelu ovat normaalilla tasolla.
Remonttien avustusjärjestelmä on olemassa, mutta se kaipaa uudistamista
Remontointiin on tarjolla myös julkista tukea. Ympäristöministeriön asuntopoliittisen kehittämisohjelman työryhmä ehdotti syksyllä, että valtiontakauksen ehtoja asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainoille tarkistetaan.
Valtiontakaus on jäänyt viime vuosina lähes kuolleeksi kirjaimeksi, koska sen ehdot ovat olleet liian tiukat takausta tarvitseville taloyhtiöille. Varsinkin kunnissa, joissa väki on vähentynyt ja kaupunkien vähemmän arvostetuilla asuinalueilla, takauksen vakuusvaatimukseen on ollut vaikea yltää.
Työryhmän puheenjohtaja, Helsingin yliopiston ympäristövastuun työelämäprofessori Hannele Pokka sanoo, että ryhmässä on keskusteltu asuntomarkkinoiden polarisaatiosta.
– Viime vuosien uusi ilmiö suomalaisessa asuntopolitiikassa on se, että on käytännössä kahdet markkinat polarisaation vuoksi. Jako ei ole enää Itä- ja Pohjois-Suomi ja kasvukeskukset, vaan on muita alueita, joissa kerrostalon tai pientalon arvo voi laskea ja pitää keskustella paljon pankin kanssa, suostuuko se korjausremonttia rahoittamaan, Pokka sanoo.
Valtiontakaus on jäänyt viime vuosina lähes kuolleeksi kirjaimeksi.
Valtiontakaus ei ole ainoa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n hallinnoimista tukitoimista taloyhtiöiden korjausrakentamiseen, vaan muitakin porkkanoita löytyy.
Tarjolla on hissiavustus uuden hissin asentamiseen, esteettömyysavustus liikkumisesteen poistoon, energia-avustus, avustus kuntotutkimukseen ja perusparannuksen suunnitteluun sekä sähköautojen latausinfra-avustus.
Isännöintiliitto on ehdottanut, että erilaisiin avustuksiin liitettäisiin kannustin, joka houkuttelisi taloyhtiöitä parantamaan energiatehokkuuttaan erilaisten hankkeiden yhteydessä.
– Suomi on myös sitoutunut energiatehokkuuden parantamiseen ja hiilineutraalisuustavoitteisiin. Käytännössä tämä tarkoittaa jopa sitä, että meidän on pakko tehdä asuntokantaan energiatehokkuusremontteja, Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa sanoo.
Kalleinta on korjata liian myöhään
Kaikkein kalleinta remontointia on tehdä korjaukset liian myöhään. Isännöintiliiton Putkiremonttibarometri keväältä 2020 kertoi huolestuttavaa tietoa taloyhtiöiden remonttien ajoituksesta.
– Meidän tutkimuksissamme on tullut selville, että entistä enemmän korjauksia tehdään vasta sitten, kun jotain on jo mennyt rikki, Tuomas Viljamaa Isännöintiliitosta sanoo.
Jos tavoitteena pidetään esimerkiksi sitä, että osakas voisi asua kotonaan mahdollisimman pitkään ilman asumisesta johtuvia terveysongelmia, silloin Viljamaan mukaan täytyisi pitää huolta suunnitelmallisesta kiinteistön korjaamisesta, ylläpidosta ja huollosta.
OP:n Heikki Peltolan mukaan taloyhtiöissä tulisi nyt keskustella osakkaiden kanssa, onko heillä riittävä turvallisuuden tunne oman taloutensa suhteen, jotta isompi remontti voitaisiin tehdä.
– Taloyhtiöissä pitäisi pystyä muodostamaan yhteinen mielipide siitä, uskotaanko oman alueen positiiviseen työllisyyskehitykseen ja asuntojen kysyntään myös jatkossa. Jos vastaus on epäilevä, silloin investointien kanssa on oltava varovainen, Peltola sanoo.
