Suomalainen on varakkaimmillaan 65–74-vuotiaana, kun tarkastellaan nettovarallisuutta. Näin kertoo Tilastokeskuksen viimeisin varallisuustilasto vuodelta 2019. Eläkeikäiset kipuavat korkeimmalle nimenomaan nettovarallisuudessa, jolloin velat on vähennetty varoista. Merkittävin omaisuuserä on edelleen oma asunto, joka usein on täysin tai lähes velaton. Seiniin sitoutuneen varallisuuden saa käyttöönsä lähinnä myymällä asunnon.
Mutta entä, jos tuleekin äkillistä rahantarvetta, esimerkiksi putkiremontti, mutta ei haluaisikaan vielä muuttaa?
Käänteinen asuntolaina voi olla avuksi. Siinä lainan vakuudeksi voidaan asettaa enintään puolet asunnon arvosta. Laina-aikana maksetaan vain korot, pankin marginaali ja mahdolliset palvelumaksut. Laina-ajan päätteeksi pääoma maksetaan pois kerralla. Ajatus järjestelyn taustalla on se, että lainanottaja on muutenkin ajatellut myyvänsä asuntonsa muutaman vuoden sisään. Pankin kanssa tehtävän lainajärjestelyn ansiosta asunnon omistaja voi saada osan seiniin sitoutuneesta pääomasta käyttönsä jo ennen asuntokauppaa. Kun asunto myydään, pankki ottaa omansa pois, ja loppu myyntisummasta jää asunnon omistajalle.
Käänteinen asuntolaina lisätuloksi tai remonttikuluihin
Syyt asunto-omaisuuden osittaiselle realisoinnille ovat moninaiset. Yksi tarvitsee varoja taloyhtiön perusparannusremontin lainaosuuteen, toinen haluaa terveinä vuosinaan matkustella, ja kolmas haluaa varoja esimerkiksi sijoittamiseen.
– Seiniä halutaan muuttaa myös eläkkeen lisäturvaksi, jos eläke ei aivan riitä. Joskus vanhemmat ihmiset haluavat lähteä realisoimaan asuntoa ennakkoperintönä: halutaan tukea lapsia tai lapsenlapsia taloudellisesti silloin, kun nuorilla tarve on, sanoo henkilöasiakkaiden lainoista vastaava johtaja Sari Takala Danske Bankista.
Seiniä halutaan muuttaa myös eläkkeen lisäturvaksi.
Sari Takala
OP on määritellyt käänteisen asuntolainan käyttötarkoituksiksi remontoinnin, terveyden ja isommat arjen investoinnit. Se haluaa nostaa esille myös mahdollisuutta tehdä lainasta eräänlainen lisä kuukausittaisiin tuloihin.
– Laina voidaan ottaa käyttöön kerralla tai erissä. Laina nostetaan kerralla, mutta se siirtyy erilliseltä tililtä esimerkiksi kerran kuussa vähittäin asiakkaan käyttöön, sanoo OP:n henkilöasiakasrahoituksesta vastaava johtaja Hanna Heinonen.
Taloyhtiölainat ja korjausvelka vaikuttavat
Pankit nimittävät käänteistä asuntolainaa eri nimillä. Esimerkiksi Nordea käyttää lainatyypistä nimeä KotiJousto, OP nimittää sitä Kodinomistajan lainaksi ja Danske Bank puhuu Kotilainasta. Tarkalleen ottaen kyseessä ei ole asuntolaina ollenkaan, vaan pankit ajattelevat sitä vakuudellisena kulutusluottona.
Käänteistä asuntolainaa saa periaatteessa kuka tahansa, kunhan asunto on velaton tai lähes velaton, asunnolla on markkina-arvoa, ja lainanottajalla kykyä maksaa lainan kuukausittaiset kustannukset.
– Sanoisin, että pitää olla velan maksussa selkeästi voiton puolella. Jos on 10–15 prosenttia velkaa jäljellä, niin se ei haittaa, sanoo Nordea Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala.
Yllätyksenä voi tulla, että myös taloyhtiön velat vaikuttavat. Ne lasketaan mukaan, kun määritellään asunnon vakuusarvoa. Mitä suurempi vakuusarvo, sitä enemmän on mahdollista saada lainaa.
Jos on 10–15 prosenttia velkaa jäljellä, niin se ei haittaa.
Jussi Pajala
– Jos kyseiseen asuntoon kohdistuu taloyhtiölainaa, niin velkaosuus lasketaan pois asunnon vakuusarvosta. Näin lasketusta asunnon vakuusarvosta on mahdollista hyödyntää 50 prosenttia käänteiseen asuntolainaan, sanoo tuotepäällikkö Atte Ylä-Mattila OP:sta.
Lisäksi vakuusarvoon vaikuttaa taloyhtiön korjausvelka. Pankki vähentää vakuusarvoa, jos taloyhtiössä ei ole tehty remontteja ajallaan.
– Jos taloyhtiöön kohdistuu massiivinen korjausvelka, se saattaa syödä vakuuden, eli asunnon arvon osittain tai pahimmassa tapauksessa jopa kokonaan, sanoo Nordean Pajala.
Sijainnilla on merkitystä
Kolme suurinta pankkia kertovat, että käänteistä asuntolainaa voi saada missä päin Suomea tahansa. Se ei kuitenkaan tarkoita, etteikö sijainti merkitsisi: kyse on markkina-arvosta.
– Täytyy olla rehellinen sijainnin suhteen. Sitä ei voida täysin ohittaa, Nordean Pajala sanoo.
Hänen mukaansa laskeva väestökehitys on huolestuttava signaali sinänsä. Silti asunnon mikrosijainti omassa kunnassaan voi olla niin hyvä, että asunto soveltuu lainan pantiksi.
Täytyy olla rehellinen sijainnin suhteen. Sitä ei voida täysin ohittaa.
Jussi Pajala
– Sijainti pitää varmistaa siten, että se on kurantti asuntomarkkinoiden suhteen. Kunto on kuitenkin ensisijainen kriteeri, Pajala sanoo.
Lainan saannin voi estää myös epäselvyydet asunnon omistussuhteissa tai pankin epäilys lainanhakijan luottokelpoisuudesta, maksukyvystä tai -halukkuudesta.
– Asiakas, joka käänteistä asuntolainaa kysyy ja haluaa kääntää omaisuuttaan rahaksi tämän rahoitusmuodon kautta, on jo sen verran valveutunut, että ymmärrys on hänellä kohdallaan. Asiakkaan tulee olla myös oikeustoimikelpoinen, Danske Bankin Takala sanoo.
Lainan hintaa kannattaa vertailla
Laina-ajan kuluessa lainan ottaja maksaa lainastaan vain pankin kanssa sovitun koron ja mahdolliset muut maksut. Kulut vaihtelevat hieman pankeittain, joten tässä kohdin asiakkaan kannattaa vertailla, mikä tarjous sopii omaan tilanteeseen. Nordealla ja Danske Bankilla kustannus on asiakaskohtaisen marginaalin lisäksi korko: Nordealla 12 kuukauden euribor, Danskella Danske Prime. OP:lla on poikkeuksellisesti käytössä kiinteä korko, joka määritellään lainan nostohetkellä.
– Kiinteä korko voi näyttäytyä asiakkaalle korkeampana kuin vaihtuva korko, kuten euribor. Toisaalta siinä samalla suojataan asiakkaan taloudellista asemaa sillä, että asiakkaalla ei ole riskiä koronnoususta, sanoo Ylä-Mattila OP:sta.
Eroja suurten pankkien välillä löytyy myös lainan nostokustannuksista, järjestelypalkkioista ja marginaalista.
Käänteinen asuntolaina merkitsee käytännössä suunnitelman tekemistä seuraavalle enintään kymmenelle vuodelle. OP ja Nordea pitävät 10 vuotta lainan maksimiaikana. Perusperiaate on, että sen päätteeksi asunto myydään. Sitä ei ole pakko myydä, jos muuta varallisuutta riittää lainan kuittaamiseen. Pankit ovat valmiita neuvottelemaan uusistakin lainajärjestelyistä.
– Jos käykin niin, että vuosikymmenen jälkeen edelleen haluaa asua asunnossaan, lainaa voi vielä jatkaa. Se vaatii vain uuden luottopäätöksen, sanoo Danske Bankin Takala.
Käänteinen asuntolaina on vain harvan valinta
Käänteistä asuntolainaa on tarjolla monessa pankissa, mutta vuosittain vain kourallinen asiakkaita valitsee sen.
– Se ei ole hittituote. Kun asunto on saatu velattomaksi, sitä vastaan ei mielellään ole enää otettu lainaa. Sellainen ei vain ole sen ikäluokan dna:ta, joille tuote parhaiten sopisi, miettii Nordean Pajala.
Syytä on myös pankeissa. Ne eivät ole juurikaan markkinoineet lainatyyppiä, koska kiinnostus on ollut vähäistä. Ja edelleen; kiinnostus on ollut vähäistä, koska asiakkaat eivät oikeastaan tiedä, mistä on kyse.
Kun asunto on saatu velattomaksi, sitä vastaan ei mielellään ole enää otettu lainaa. Sellainen ei vain ole sen ikäluokan dna:ta, joille tuote parhaiten sopisi.
Jussi Pajala
Eräs syy vähäiseen kiinnostukseen voi olla luettavissa Tilastokeskuksen nettovarallisuustilastosta: Ei ole harvinaista, että eläkeläisillä on säästöjä, joita voidaan käyttää esimerkiksi putkiremontin lainaosuuden rahoittamiseen. Lisäksi käänteinen asuntolaina kiistatta vähentää omien lasten perintöä, jos lainaa ei käytä ennakkoperintönä. Toisaalta, jos perillisiä ei ole, kiinnostus kustantaa osa asunnon seinistä terveiden vuosien käyttövaroiksi voi olla suurempi. Jos välttämättä tarvitsee asuntoon sitoutunutta käteistä, asuntokauppa on kuitenkin edessä – ennemmin tai myöhemmin.
Pankit ennakoivat, että käänteisen asuntolainan kysyntä tulee tulevaisuudessa kasvamaan. Nordean Pajala miettii, että vielä työelämässä olevien suhtautuminen velkaan on erilainen kuin vanhemmillaan. Velattomuus ei ole enää tavoiteltava hyve sinänsä. Sen sijaan nähdään velan mahdollisuudet.
– Käärinliinassa ei ole taskuja. Mitään emme saa mukaamme. Tietysti on mukava jättää lapsille perintöä. Toisaalta nuoremmat sukupolvet ajattelevat, että eletään kuitenkin täysillä. Jos ollaan maksettu kallis kämppä, niin lähdetään vaikka risteilemään maailman ympäri. Sitä ei enää huomenna voi tehdä, Pajala sanoo.
