Joskus viimeinen kimmoke piharemontin aloittamiseen on se, että maailma ympärillä muuttuu. Vanha, sinänsä toimiva piha alkaakin vaikuttaa nukkavierulta. Kulumisen jäljet ottavat silmään. Mahdolliset turvallisuuspuutteet saavat aiempaa suuremman painoarvon.
Yhtäkkiä piha ei siis olekaan yhtä hieno kuin ennen. Tämän tapaiseen tilanteeseen törmäsi helsinkiläisen Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen hallitus puolenkymmentä vuotta sitten.
Kahden kerrostalon yhtiö oli valmistunut vuonna 1970, yhtä aikaa Lauttasaaren ostoskeskuksen kanssa, jonka kupeessa taloyhtiö sijaitsee. Kokonaisuus oli osa professori Olli Kivisen aikoinaan suunnittelemaa Lauttasaaren keskuskorttelia.
Vuonna 2014 alueen ilme alkoi kuitenkin muuttua. Vanha kauppakeskus purettiin. Sen tilalle ryhdyttiin rakentamaan uutta Lauttis-ostaria, joka valmistui vuonna 2016.
Kaikki näytti hienolta – paitsi piha.
Vuoteen 2014 osui myös Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen julkisivuremontti. Taloyhtiö satsasi noin 2,5 miljoonaa euroa päivittääkseen seitsenkerroksisten talojen ilmeen tähän päivään ja niin, että ilmeestä tuli yhtenevä uuden ostoskeskuksen kanssa.
Kaikki näytti hienolta – paitsi piha.
Asiantuntijat avuksi pihan suunnitteluun
Pihan kunto oli toki jo pantu merkille taloyhtiön hallituksessa, kertoo kohteen isännöitsijä, ryhmäpäällikkö Pyry Verainen Kiinteistötahkola Oy:stä.
Hallituksen puheenjohtaja Vesa-Jukka Vuorela on ammatiltaan rakennusarkkitehti, joten hänelle – ja tätä kautta koko hallitukselle – oli muodostunut hyvä näkemys siitä, mitä pihoille pitäisi tehdä.
Verainen sanookin, että piharemonttihankkeen läpivieminen oli erinomainen esimerkki asiantuntevan hallituksen ja isännöinnin sekä tämän yhteistyöverkostojen sujuvasta yhteistyöstä.
Remonttivaihtoehtoja aikansa pohdittuaan hallitus valtuutti Veraisen tilaamaan luonnossuunnitelman pihojen kunnostamisesta. Verainen ja Vuorela haarukoivat sopivaa suunnittelijaa yhteistyöverkostoistaan.
Lopulta tehtävään valikoitui ViherForman maisemasuunnittelija, hortonomi Lotta Mäkinen. Hänkin kehuu yhteistyötä hallituksen ja isännöinnin kanssa sujuvaksi.
– Tilaajapuoli osasi esimerkiksi alusta pitäen sanoa, mitä suunnitelman pitäisi sisältää. Sellainen helpottaa suunnittelijan työtä merkittävästi, Mäkinen sanoo.
Hän kertoo saavansa yhä turhan usein tarjouspyyntöjä, joissa vain ylimalkaan toivotaan pihasuunnittelua – piste.
Remontti valmisteltiin huolella
Piharemontin luonnossuunnitelman valmistuttua hallitus ja isännöitsijä esittelivät asian osakkaille kevään 2016 yhtiökokouksessa. Samalla sovittiin ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisestä syksyllä.
Siinä päätettäisiin piharemontin laajuudesta ja ajankohdasta. Ennen ylimääräistä yhtiökokousta tehtäisiin myös asukaskysely.
Ylimääräisessä yhtiökokouksessa syksyllä 2016 osakkaat saivat eteensä hyvin valmistellun hankkeen.
Seuraavaksi hallitus ja isännöinti haarukoivat, keiltä urakoitsijoilta pyydetään tarjoukset hankkeen toteuttamisesta. Sitten hallitus ja isännöinti valmistelivat tarjouspyynnöt ja laittoivat ne matkaan.
Saaduista tarjouksista isännöinti laati vertailuraportin hallitukselle. Sen pohjalta hallituksen oli vaivatonta vertailla tarjouksia ja tehdä päätösesitys.
Niinpä ylimääräisessä yhtiökokouksessa syksyllä 2016 osakkaat saivat eteensä hyvin valmistellun hankkeen: suunnitelmat, rahoitusmallit, toteutusvaihtoehdot ja perustelut sille, miksi piharemontti pitää ylipäätään tehdä.
Yhtiökokous päätti jakaa piharemontin kahteen osaan, kuten hallitus esitti. Suurin syy jakamiseen oli, että taloyhtiössä oli päätetty tehdä mittava LVIS-remontti vuonna 2019.
Sen yhteydessä talojen pohjaviemärit olisi kaivettava esiin ja uusittava, joten sitä osaa pihasta, jossa viemärit ovat, ei kannattaisi vielä uusia. Tältä pohjalta pihasaneeraus toteutettiinkin kesällä 2017.
– Saimme tehtyä päätöksiä ja sovittua askelmerkkejä juohevasti. Mikään asia ei vaatinut vääntämistä, Verainen kiittää.
Pihan turvallisuus parani huomattavasti
Mutta miksi uudistaa piha-alue, joka oli yhä toimiva?
Syitä löytyi useita. Tärkeimpiä niistä oli turvallisuus. Lasten leikkialue ei enää täyttänyt normeja, eivätkä laitteet olleet parhaassa kunnossa, paljasti turvallisuuskartoitus.
Pihan koripallokentällä suurten koivujen juuret olivat rikkoneet kentän asfaltin niin, että pelaaminen oli vaarallista.
Lue lisää: Kuka päättää taloyhtiön pihapuiden harvennuksesta?
– Meillä on taloyhtiössä paljon lapsiperheitä, joten piha oli syytä laittaa kuntoon, perustelee hallituksen puheenjohtaja Vesa-Jukka Vuorela.
Myös yleistä turvallisuutta haluttiin kohentaa. Se tarkoitti pihavalaistuksen uusimista ja lisäämistä sekä katvepaikkojen poistamista vanhoja puita raivaamalla.
Tontin reunaa pitkin kuljetaan kauppakeskukseen, joten liikennettä on pihalla paljon. Lisäksi liikkujia on monenlaisia – onhan ostoskeskuksessa metron sisäänkäynti ja Alko.
Lue lisää: Taloyhtiön piha pimeä ja ankea? Aika tehdä valaistusremontti
Tontin etelälaidan vanhan lehmusrivistön kunnon taloyhtiö tutkitutti vielä erikseen viime vuoden lopulla yhdessä kaupungin kanssa. Puut saivat jatkoajan. Vain hoitoleikkaus tarvitaan.
Meillä on taloyhtiössä paljon lapsiperheitä, joten piha oli syytä laittaa kuntoon.
– Taloyhtiön tulee tarkkailla vanhoja puita ja varmistaa, ettei esimerkiksi kova tuuli aiheuta henkilö- tai omaisuusvahinkoja, Vuorela sanoo.
Kaiken muun ohessa piharemontissa uusittiin nurmipinnat, laatoituksia ja yläpihan isojen istutusaltaiden kasvisto.
Lasten leikkipaikan kylkeen tehtiin oleskelualue ja kerrostalopihoilla tuiki harvinainen koripallokenttä kunnostettiin niin hyvään iskuun, että se alkoi vetää puoleensa muitakin kuin oman talon asukkaita tai muita rauhallisia päiväkäyttäjiä. Niinpä taloyhtiö päätti laittaa kentän kupeeseen kieltokyltit.
Toteutus oli taloudellinen
Asunto Oy Lauttasaaren Keskuksen hyvin suunniteltu piharemontti maksoi noin 160 000 euroa. Hallitus hyväksyi urakkatarjouksista halvimman.
Kalleimman hinta olisi noussut 200 000 euron tuntumaan. Aivan jokaiselta urakoitsijalta, jolta tarjousta pyydettiin, ei sitä saatu.
Osakkaille pihojen kunnostus ei silti maksanut käytännössä mitään. Lainaa ei tarvittu, vaan kustannukset katettiin pääosin rasite- ja vuokrasopimuksilla: Kauppakeskus maksoi kulkuväylän rasitteesta.
Naapuritaloyhtiö maksoi puolet koripallokentän kunnostamisesta, heillä on kenttään sopimuksen mukainen käyttöoikeus. Uuden kauppakeskuksen rakentaneelle yritykselle vuokrattiin tiloja rakentamisen ajaksi, ja niin edespäin.
Lue lisää: Piharemontin budjetti ylittyi, kuka vastaa?
Parin vesivahingon vuoksi taloyhtiössä jouduttiin keräämään ylimääräinen hoitovastike. Tästä jäi korjausten jälkeen jokunen euro, jotka kohdennettiin piharemonttiin, isännöitsijä Pyry Verainen kertoo.
Tulevana kesänä taloyhtiössä alkaa iso, noin viiden miljoonan euron LVIS-saneeraus. Sen yhteydessä tehdään loppuosa pihasta.
Lisäksi rakennetaan 16 sähköautojen latauspaikkaa ja valmius latauspaikkojen lisäämiseen jatkossa. Autopaikkoja yhtiössä on reilut 70.
Hallituksen puheenjohtaja Vuorela pohtii, että asumisen tarpeet muuttuvat ajan kuluessa niin pihojen kuin vaikkapa autoilunkin suhteen. Kun 1970-luvulla pihoilta haluttiin toimivuutta, kuten pyykinkuivaustelineitä ja parkkipaikkoja, ja nyt arvostetaan enemmän vihreää asuinympäristöä.
Jos taloyhtiö pystyy tarjoamaan asukkailleen nämä molemmat, on se taatusti kiinnostava. Tämä heijastuu myös asuntojen hintoihin.
– Uskon, että LVIS-remontin jälkeen meille on luvassa leppoisaa asumista hyvien palvelujen äärellä, Vuorela sanoo.
Info: Piharemontit peränpitäjinä saneerauksissa
- Vuonna 2017 taloyhtiöissä tehtiin taloteknisiä korjauksia 1024 miljoonalla eurolla.
- Toiseksi eniten rahaa käytettiin julkisivujen korjaamiseen.
- Piha-alueiden ja -rakennusten korjaamiseen taloyhtiöt käyttivät 140 miljoonaa euroa.
- Lähde: Tilastokeskus
Lue myös: Taloyhtiön piharemontti onnistui niin hyvin, että kaikki haluaisivat yhtiöön asumaan
