Porvoolaisen taloyhtiön hallitus huolestui seitsenkerroksisen asuinrakennuksen päätyseinien kunnosta vuonna 2017, ja niin Asunto Oy Porvoon Hansatie 2:n korjausrakentamishanke nytkähti liikkeelle. Yhtiön teettämän kuntotutkimuksen tulokset osoittivat huolen aiheelliseksi.
– Julkisivun betoninen ulkokuori oli pinnastaan rapautunut, ja elementit olivat alkaneet käpristyä. Vaarana alkoi olla, että kuoriosasta alkaa putoilla betoninpalasia. Oli selvää, että pienet korjaustyöt eivät auttaneet, vaan tarvittiin täydellinen julkisivuremontti, taloyhtiön isännöinnistä vastaavan Porvoon OP-Isännöintikeskuksen Johan Nyholm kertoo.
Peruskorjauksen suunnittelu aloitettiin nopealla aikataululla vuoden 2018 alussa. Rakennesuunnittelijaksi ja remontin valvojaksi valittiin Insinööritoimisto Alaperen Timo Alapere ja julkisivun ulkoasun suunnittelijaksi arkkitehti Matti Valkeavirta.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimineen Matti Sundin mukaan korjaussuunnitelma ja julkisivun uusi ilme esiteltiin osakkaille kevään 2018 yhtiökokouksessa.
Osakkaille oli tiedotettu kuntotutkimuksen tuloksista ja korjaussuunnittelun etenemisestä säännöllisesti. Tämä jouduttikin yksimielisen yhtiökokouspäätöksen syntymistä. Hallitus sai mandaatin pankkilainan hakemiseen, tarjouskilpailun käynnistämiseen ja urakkasopimuksen tekemiseen.
– Remonttia varten tarvitsimme suuren pankkilainan. Sen saamisessa ei ollut vaikeuksia, sillä yhtiöllämme ei ollut ennestään lainaa, Sund sanoo.
Tavoitteena energiatehokas ja tiivis julkisivu
Tarjouspyyntö lähetettiin seitsemälle urakoitsijalle. Se sisälsi betonisen ulkokuoren ja vanhan eristevillakerroksen purkamisen aina betonirunkoon saakka sekä uuden tuulettuvan julkisivun rakentamisen.
Pintamateriaaliksi talon pitkille sivuille haluttiin rappauslevy ja päätyihin laatta. Tarjouspyyntöihin sisältyi myös räystäiden leventäminen metrillä sekä kattokaltevuuksien ja kattokaivojen suurentaminen.
Julkisivusta ja vesikatosta haluttiin paremmin kosteutta kestäviä, ja myös julkisivun energiatehokkuutta haluttiin remontin yhteydessä parantaa.
–Kiinnitimme eristevalintaan erityistä huomiota. Halusimme rakenteesta tiiviin ja energiatehokkaan seinäpaksuutta kuitenkaan kasvattamatta. Siksi valitsimme eristeeksi palouretaanin, Nyholm kertoo.
Taloyhtiön asuntojen ikkunat ja parvekkeet oli korjattu aiemmin, joten niihin ei ollut tarpeen tehdä muutoksia parvekkeiden seinien maalausta lukuun ottamatta. Rappukäytävien ikkunoiden uusiminen ja savunpoistoikkunoiden asentaminen rappukäytäviin kuuluivat kuitenkin projektiin.
Hankkeen hallinnointi ulkoistettiin
Peruskorjaushankkeeseen lähdettäessä taloyhtiön hallitus teki Porvoon OP-Isännöintikeskuksen kanssa sopimuksen, jolla urakkaan liittyvät tehtävät ulkoistettiin heille.
– Minusta on tärkeää, että hallituksen jäsenet eivät kuormita itseään liikaa. Korjaushankkeen suunnittelu- ja hallinnointitehtävät kannattaa ulkoistaa ajoissa asiantuntijoille, Sund sanoo ja jatkaa:
– On kuitenkin tärkeää huomioida, että hallitus ei voi ulkoistaa omaa vastuutaan. Itse halusin osallistua kaikkiin työmaakokouksiin. Näin pystyin varmistumaan, että sovitut asiat tulevat tehdyiksi.
Sopimuksen myötä kaikki projektin taloudelliset ja hallinnolliset työt, tarjousten vertailut, hanke- ja urakkaneuvottelut, lainaosuuksien määrittely sekä urakanaikainen tekninen valvonta ja työmaakokousten hoitaminen siirtyivät isännöintiyritykselle.
–Tällaisessa hankkeessa isännöitsijän hoidettavaksi tulevat toki muutenkin monet toimenpiteet kuten peruskorjaukseen liittyvien laskujen maksu. Tarjoamme kuitenkin asiakkaillemme selkeää avaimet käteen -pakettia, jossa kaikki tehtävät on mahdollistaa ulkoistaa meille. Hallitukselle jää käytännössä vain vastuu päätösten tekemisestä, Nyholm kertoo.
Rankarakenne ratkaisi urakoitsijan valinnan
Syksyllä 2018 järjestetty urakan kilpailutus tuotti kolme tarjousta. Niistä taloyhtiö päätyi valitsemaan Oma Rakennus Oy:n tarjouksen.
Sundin ja Nyholmin mukaan valinnan ratkaisi erityisesti Oma Rakennuksen kehittämä säädettävä teräsrankarakenne. Se helpotti tuulettuvan seinärakenteen tekemistä ja poisti samalla tarpeen tasoittaa rakennuksen epätasainen runko rappaamalla. Tämä toi yhtiölle merkittävää säästöä.
Purkutöiden edetessä paljastui lisää yllätyksiä.
Julkisivuhankkeessa urakoitsijana toimineen Oma Rakennus Oy:n työmaapäällikkö Janne Kettumäen mukaan julkisivun purkutyö oli vaikeaa.
Julkisivun ulkokuorielementtejä koossa pitävät ansalangat olivat pahasti ruostuneet ja vaarana oli elementtien hallitsematon murtuminen purun yhteydessä. Alustavia purkusuunnitelmia pitikin muuttaa.
– Käytimme turvallisuussyistä kauko-ohjattavaa piikkausrobottia, jota liikuteltiin kurottajanosturin avulla. Irti piikatut elementin palat putosivat rakennuksen viereen eristetylle alueelle, josta ne kuljetettiin vaihtolavalle. Ainoastaan ikkunoiden vierustat piikattiin käsityönä ja ikkunat suojattiin, jotta ne eivät vaurioidu, Kettumäki kertoo.
Purkutöiden edetessä paljastui lisää yllätyksiä. Vanhan villaeristyskerroksen vahvuus vaihteli 50–100 millimetrin välillä, ja seinän betonisen sisäkuoren vahvuus oli ohuimmillaan vain 30 millimetriä, eli noin kolmannes tavanomaisesta vahvuudesta.
Kettumäki uskoo ohuiden eristeiden aiheuttaneen ulkoseinärakenteisiin kylmäsiltoja eli kohtia, joista lämmintä sisäilmaa pääsi vuotamaan ulos. Tällaiset lämpövuodot heikentävät yleensä merkittävästi asuntojen asumismukavuutta.
Tiivis ja lämmin rakenne parantaa energiatehokkuutta ja asuinmukavuutta
Purkutyötä tehtiin koko talon korkuiselle ja 15 metrin levyiselle alueelle kerrallaan. Uudet eristeet ja teräsrankajärjestelmä asennettiin talon seinän vierustalle asennetusta mastolavanosturista käsin. Rakennustelineitä ei siis tarvinnut pystyttää lainkaan.
Eristyksenä käytettiin ilmatiivistä ja pehmeää laakerivillaa, jolla tasattiin sisäkuoren epätasaisuutta. Sen päälle asennettiin palouretaanilevy. Julkisivun tiiveys ja kosteudenpitävyys viimeisteltiin palovaahdolla.
Betoniseen sisäkuoreen kiinnitettiin eristekerroksen läpi kierretangot, joihin teräksinen rankajärjestelmä asennettiin. Teräsrangan avulla epätasainen seinä saatiin helposti oikaistua ja julkisivusta saatiin rakennettua tuulettuva.
– Ulkoseinien energiatehokkuus vähintäänkin tuplaantui. Samalla asumismukavuus paranee, kun kylmäsillat poistuvat. Tuulettuvan ja vesitiiviin rakenteen sekä levenneiden räystäiden myötä rakennus kestää myös paremmin lisääntyviä sateita, Kettumäki sanoo.
Valmista etuajassa ja päälle vielä korjausrakentamispalkinto
Julkisivuremontti käynnistyi kevättalvella 2019 ja valmistui etuajassa hieman ennen joulua. Vaikeiden sääolosuhteiden vuoksi maalaustyöt jouduttiin kuitenkin jättämään seuraavaksi kevääksi.
Vuoden 2020 lopulla julkisivuremontti voitti Porvoon Kiinteistöyhdistyksen korjausrakentamispalkinnon.
Sund ja Nyholm pitävät remonttia erittäin onnistuneena. Rakennuksen kohentunut ulkonäkö on kirvoittanut runsaasti kehuja. Oletuksena on, että myös lämpöenergian kulutus tulee merkittävästi kevenemään.
Julkisivuremontin onnistumisen kruunasi kustannusarvion pitäminen; remontin kokonaiskustannukseksi muodostui noin 1,1 miljoonaa euroa.
–Purkutöistä aiheutui tietysti kolinaa ja ikäviä runkoääniä, mikä heikensi remontin aikana asumismukavuutta. Yhden asunnon kohdalla työskenneltiin kuitenkin onneksi vain muutaman viikon ajan. Asukkaat jaksoivat hienosti sinnitellä haastavan ajan yli. Nyt lopputulos sitten palkitsee, Sund miettii tyytyväisenä.
