Tulevaisuuden ennustaminen on ollut asuntomarkkinoilla viime aikoina tavallista vaikeampaa, mutta asiantuntijoiden mukaan tiettyjä suuria linjoja on silti mahdollista erottaa. Yhteistä on luottamus siihen, että paniikkimielialaan ei ole perustetta.
− Kunhan kevätaurinko jälleen alkaa lämmittää, niin asuntokauppa vilkastuu, luottaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hallituksen jäsen, Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Marina Salenius.
Kevään asuntokaupan uusi normaali on kuitenkin jotain muuta kuin mihin Suomessa on totuttu 2010-luvun kasvukauden aikana. Hypo-pankki ennakoi hintojen hieman mutta selvästi laskevan, pääkaupunkiseudulla muuta maata enemmän.
Kunhan kevätaurinko jälleen alkaa lämmittää, niin asuntokauppa vilkastuu.
Marina Salenius
− Korkojen nousu vaikuttaa eniten siellä, missä asuntojen hinnat ovat kalliimmat ja velkaeuroja, joista korkoa joutuu maksamaan, on enemmän. Se selittää pääkaupunkiseudun synkkää hintaennustetta, sanoo Hypon ekonomisti Juho Keskinen.
Historia on asuntokaupassa huono opettaja, koska ympäröivä taloustilanne on erilainen. Keskinen kertoo, että 1990-luvun alkuvuosina asuntojen hinnat Suomessa puolittuivat. Noin 15 vuoden takainen finanssikriisi höyläsi asuntojen hinnasta enää kuusi prosenttia, joka sekin palautui nopeasti. Tämänkertaisella hintalaskulla tullaan pankin käsityksen mukaan tavoittamaan vain noin kahden vuoden takainen hintataso, eli laskusta ennakoidaan maltillista.
− Tälläkin hetkellä meillä on asuntomarkkinoilla edelleen paljon voittajia ja vähän häviäjiä, Keskinen sanoo.
Voittajia ja häviäjiä
Voittajia ovat Huoneistokeskuksen Saleniuksen mukaan esimerkiksi ensiasunnon ostajat. Heillä ei ole paineita oman asunnon myynnistä, tarjonta on hyvä ja hinnastakin on mahdollista neuvotella. Voittajia ovat myös maltillisenkokoisten perheasuntojen omistajat.
− Parhaiten pärjäävät kompaktit kolmiot, joissa vastikkeiden nousut eivät kaada asukkaiden taloutta, mutta jotka pystyvät tarjoamaan riittävästi tilaa myös nykyisen työelämän tarpeisiin, Keskinen sanoo.
Parhaiten pärjäävät kompaktit kolmiot, joissa vastikkeiden nousut eivät kaada asukkaiden taloutta.
Juho Keskinen
Sijoittajilla sen sijaan on tukalammat oltavat. Markkinoilla on jo havaittu, että varsinkin pieniin asuntoihin sijoittaneet ovat siirtyneet ostopuolelta myyntipuolelle.
− Sijoittajilla palaa kynttilä nyt molemmista päistä: vuokria ei pystytä entiseen tapaan nostamaan, ja toisaalta inflaation vuoksi reaalivuokrat laskevat ja kulut nousevat. Pienten asuntojen arvonkehitys näyttää negatiiviselta, Keskinen sanoo.
Pienten asuntojen arvonkehitys näyttää negatiiviselta.
Juho Keskinen
Vanhoja pieniä asuntoja on hankalampi saada kaupaksi, koska markkinoilla on ylitarjontaa uusistakin pienistä asunnoista. Samaan aikaan kysyntä on siirtynyt kohti isompia asuntoja.
− Koronan aikana ja viime vuoden alussakin on vielä aloitettu historiallisen paljon rakentamaan uusia asuntoja. Määrä on niin runsas, että viimeksi vastaavia määriä asuntorakentamista on nähty 1980-luvulla. Yli puolet uusista asunnoista on noussut kasvukolmioon Tampere, Turku ja pääkaupunkiseutu, Keskinen kertoo.
Uusi vaikuttaja: energia
Energia on asuntomarkkinoilla suhteellisen tuore tekijä. Hypo-pankin Keskisen mukaan energian hinnat vaikuttavat asuntomarkkinoihin useammasta suunnasta. Heikoimmilla ovat etäällä kaupunkikeskuksista sijaitsevat modernisoimattomat, suuret asunnot, joiden asukkaat joutuvat ajamaan paljon autolla.
Huoneistokeskuksen Saleniuksen mukaan taloyhtiökentässä lämmitysmuoto ei kuitenkaan ole yhtä ratkaiseva asuntokauppaan vaikuttava asia kuin omakotitaloissa.
− Kokonaisuudella on suurempi merkitys: Onko yhtiöllä pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaa, onko kiinteistöä hoidettu systemaattisesti vuodesta toiseen? Ja kyllä sillä sijainnillakin on edelleen äärettömän suuri merkitys haluttavuuteen. Esimerkiksi suurten kaupunkien raideratkaisut lisäävät selkeästi kiinnostavuutta, hän sanoo.
Maalämpö viehättää ostajia, mutta Salenius kehottaa miettimään ennen maalämpöön investoimista, ovatko muut energiaa säästävät ratkaisut taloyhtiössä kunnossa, kuten eristykset, ilmastointi ja ikkunoiden kunto.
− Taloyhtiöissä on tehty paljon maalämpöratkaisuja, mutta kuinka moni on niiden lisäksi pohtinut lämmön talteenottojärjestelmiä, hän kysyy.
Lämpöpumput yleistyvät
Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry:n toiminnanjohtaja Jussi Hirvonen vastaa, että yhä useampi. Taloyhtiöihin asennetaan poistoilmalämpöpumppuja kaukolämmön rinnalle. Niillä otetaan ilmanvaihdosta energiaa talteen ja säästetään siten kaukolämpöä. Yhä useammin poistoilmalämpöpumpun yhteydessä asennetaan myös maalämpöpumppu, jolloin kiinteistö irrottautuu kokonaan kaukolämmöstä.
− Emme usko tänä vuonna ihan yhtä hulluun kasvuvuoteen kuin viime vuosi oli, mutta sellaista 20-30 prosentin kasvua ennakoimme koko kuluvalle vuosikymmenelle. Uskomme, että noin 500-1 000 kerrostaloa siirtyy vuosittain osittain tai kokonaan kaukolämmöstä maalämpöön ja poistoilmapumppuihin, hän sanoo.
Lämpöpumppujen voittokulkua jarruttavat lähinnä venyneet toimitusajat. Taloyhtiöiden suurten lämpöpumppujen toimitusajoissa on viivettä kolmesta kuuteen kuukautta. Suurin pullonkaula on kuitenkin poraus, jossa puoli vuotta ei riitä odotusajaksi. Lähilämpöön siirtymistä voi pitemmällä aikajanalla jarruttaa myös se, että keskisessä Euroopassa ollaan vasta heräämässä lämpöpumppujen hankintaan.
− Euroopan komission REPowerEU-suunnitelma tähtää siihen, että 50-60 miljoonaa lämpöpumppua pitäisi asentaa EU:n alueelle vuoteen 2030 mennessä. Nyt niitä on noin 15-20 miljoonaa. Määrä pitäisi kolminkertaistaa kahdeksan vuoden aikana, Hirvonen sanoo.
Marginaalit yllättivät
Energiaremonttia harkitsevat taloyhtiöt saavat kuitenkin yllättävää vetoapua markkinoilta. Taloyhtiölainojen marginaalit, eli lainojen hinnat, suorastaan romahtivat syksyllä alimmilleen sitten vuoden 2008. Vaikka ilmiön odotetaan tasaantuvan, se liittyy kiinnostavalla tavalla asuntomarkkinoihin.
Hypo-pankin Keskinen kertoo, että uudistuotannon hiljeneminen on laskenut taloyhtiölainojen kysyntää. Vaikka korjausrakentamisen lainoja edelleen nostetaan, niiden riskiä pidetään pienempänä, eivätkä ne nosta lainan hintoja samoin kuin uudistuotanto. Myös korkosuojauksia on haettu vähemmän, mikä laskee marginaaleja.
− Jos näkymä on se, että suurin korkonousu on jo nähty, niin ehkä kuluttajatkin ovat siinä määrin valveutuneita, että ajattelevat, ettei ehkä enää kannata korkosuojaa ottaa, Keskinen pohtii.
Tänä vuonna inflaatio väistämättä hiipuu, eikä jatka syksyn lukemissa.
Juho Keskinen
Vuosi 2024 näyttää asuntomarkkinoiden suhteen jo aivan toiselta.
− Silloin uudisasuntoja on jo liian vähän markkinoilla tarjolla, Keskinen sanoo.
Tämänkertainen asuntomarkkinoiden notkahdus saattaa siis jäädä suhteellisen lyhyeksi – ehkä.
− Tänä vuonna inflaatio väistämättä hiipuu, eikä jatka syksyn lukemissa. Uutta energiaakin ehkä tulee, ja työmarkkinoilla on hyvä tilanne. Rahoitusmarkkinat eivät ennusta lamaa. Oma koti hankitaan kuitenkin kymmeniksi vuosiksi eteenpäin. Jos jonain vuonna hinnat laskevat, se ei tarkoita sitä, etteikö se olisi järkevä pitemmän aikavälin hankinta, Keskinen sanoo.
Asuntokaupan kova ydin on Huoneistokeskuksen Saleniuksen mukaan edelleen voimissaan: ihmisten on asuttava joissain.
− Ihmisiä syntyy, kuolee, erotaan ja mennään naimisiin tai muutetaan yhteen. Se on se todellinen voima, joka pyörittää asuntomarkkinaa. Epävarmuutta asuntokaupassa voi taklata sillä, että myy asuntonsa ja muuttaa hetkeksi vuokralle. Vuokramarkkina on vireä ja vaihtoehtoja löytyy. Ostotarjouksen voi myös aina tehdä oman asunnon myyntiehdolla, hän sanoo.
