Otetaan esimerkki. Lehdot myyvät asuntonsa parikymmentä vuotta vanhasta talosta Nyströmeille. Nyströmit aloittavat muutettuaan remontin, ja kylpyhuoneesta paljastuu kosteusvaurio. Nyströmit ilmoittavat asiasta Lehdoille, ja vaativat hinnanalennusta. Lehdot kieltäytyvät; he eivät olleet tietoisia kosteusvauriosta.
Tämä on tyypillinen lähtökohta, kun kuluttajariitalautakunta saa kiistan käsiteltäväkseen tai ostaja alkaa harkita reklamaation tekemistä tai kannetta käräjäoikeuteen. Taloyhtiön kannalta olennaista on se, että kaikki putkivuodot ja tehdyt remontit kirjataan vuosien varrella ylös. Silloin osakkaat voivat kertoa niistä asuntokauppojensa yhteydessä.
Kuluttajariitalautakunta sovittelee ostajan ja myyjän riitaa
Kuluttajariitalautakunta ottaa kantaa asunnon myyntiin ja vuokraamiseen liittyviin riitoihin. Se koordinoi kirjeenvaihtoa riidan osapuolten välillä ja esittää ehdotuksia tilanteen ratkaisemiseksi. Lehtojen ja Nyströmien tapauksen kaltaisessa tilanteessa lautakunta saattaisi ehdottaa hinnanalennusta.
Myyjä vastaa asunto-osakeyhtiössä olevassa asunnossa havaituista virheistä kaksi vuotta hallintaoikeuden siirtymisestä. Näin on, vaikka kosteusvaurio johtuisi taloyhtiön ongelmasta – jos esimerkiksi muinainen putkivuoto yläkerrassa on aiheuttanut kosteusongelman Nyströmien nyt omistamaan asuntoon.
Yleensä auntojen myyjien ja ostajien riidat liittyvät juuri kosteusvaurioihin.
Hallituksen ja isännöinnin on oltava selvillä talon kunnosta. Piilevät viat voivat olla myyjälle hyvinkin kalliita yllätyksiä. Myös myyjän kannattaa selvitellä taloyhtiön kuntoa asuntoa kaupatessaan.
Kuluttajariitalautakunnan apu on asiakkaille maksutonta. Ennakkotapauksiksi sopiviin lautakunnan ratkaisuihin voi tutustua lautakunnan verkkosivuilla. Suurin osa tapauksista ratkaistaan lopulta lautakunnan ehdotuksen mukaan, koska oikeusprosessi olisi kallis.
Yleensä auntojen myyjien ja ostajien riidat liittyvät juuri kosteusvaurioihin. Myös lämpövuodot ja se, ettei tulevista remonteista ole kerrottu ostajalle, aiheuttavat ongelmia.
Ostajalla vastuu: vanha asunto edellyttää aina remontointia
Joskus ostaja yrittää saada myyjältä hinnanalennusta pikkuasioista, kuten kolhiintuneista kaapinovista. Sitä ei tipu, sillä silmällä havaittavat asiat olisi ostajan pitänyt huomata. Uudiskohteissa riitaa voi syntyä myös väärin arvioiduista asumiskustannuksista.
Myös myyjän kannattaa selvitellä taloyhtiön kuntoa asuntoa kaupatessaan.
Ostajan kannattaa teettää tavallista tarkempi kuntoarvio, jos asunnon kunto arveluttaa yhtään. Moni ostaja kuvittelee parikymmentä vuotta vanhan asunnon muuttuvan uudeksi sillä hetkellä, kun hän muuttaa siihen. Vanhaa asuntoa ostettaessa on päivänselvää, että remontit ovat jossakin vaiheessa edessä.
Avoimuus kannattaa aina
Jos iso remontti on asunnossa jo loppunut, mutta sitä ei ole maksettu kokonaan, kiinteistönvälittäjän tai omatoimimyyjän on syytä tehdä ostajalle selväksi, että edessä on pian rahoituslainaosuuden maksaminen. Asia voi tuntua itsestään selvältä, mutta ei ole sitä.
Sekä asuntojen myyjien että taloyhtiön päättäjien eli hallituksen ja isännöinnin kannattaa olla mahdollisimman avoimia ja kertoa kaikki tiedossaan oleva. Isännöitsijäntodistuksiin kannattaa merkitä myös sellaiset remontit, joista ei ole päätöksiä, mutta jotka varmasti on tehtävä. Tämä säästää jo monelta riidalta.
Asunnon vuokraamiseen liittyvissä riidoissa kuluttajariitalautakuntaan valittaa yleensä vuokralainen.
Myös siitä olisi hyötyä, että taloyhtiön hallitus pitää osakkaat kärryillä suunnitelmistaan – siis viestii kaikista aikeistaan. Meneillä olevista asioista voi pitää vaikka listaa jossain taloyhtiön yhteistilassa kaikkien nähtävillä. Asuntoaan myyvä osakas on parhaassa asemassa, kun hän on hyvin selvillä paitsi yhtiön myös oman asuntonsa kunnosta. Huolellisesta dokumentoinnista on hyötyä sekä myyjälle että ostajalle.
Vuokralaisella valittamista vuokranantajaa useammin
Asunnon vuokraamiseen liittyvissä riidoissa kuluttajariitalautakuntaan valittaa yleensä vuokralainen. Tyypillinen riita-asia koskee sitä, että vuokranantaja kieltäytyy palauttamasta vuokravakuutta. Parketin kuluminen ja taulukoukut seinissä eivät kuitenkaan kelpaa syiksi vakuuden pidättämiseen.
Vuokranantajat saattavat kuvitella vuokravakuuden olevan sitä varten, että asunto laitetaan uudenveroiseen kuntoon seuraavaa vuokralaista varten. Näin ei ole. Vakuuden saa pitää vain, jos asuntoa on kohdeltu kaltoin tai sitä ei ole esimerkiksi siivottu lähtiessä lainkaan.
Joskus myös yhtiön remonteista aiheutuu riitaa. Jos talo on huputettuna koko kesän, se oikeuttaa vuokranalennukseen. Alennus voi olla jopa koko vuokran verran, jos asunnossa ei lainkaan pysty asumaan. Taloyhtiökin voi tehdä osansa tällaisten riitojen vähentämisessä: tulevista remonteista kannattaa ilmoittaa ajoissa myös vuokralaisille.
