Sijoittamista asuntoihin on pidetty vuosikausia eräänlaisena turvasatamana. Se ei ole enää mikään itsestäänselvyys. Suomi eriytyy taantuviin alueisiin ja kasvukeskuksiin, ja sijoittaja voi tehdä virheitä myös kasvukeskuksissa.
Samaan aikaan asuntosijoittaminen lisääntyy ja sijoittajia on yhä enemmän. Kotitalo kokosi asioita, joihin ostajan kannattaa kiinnittää huomiota.
650 euroa ei ole sama kuin 800 euroa
Kiinteistönvälittäjä voi arvioida myymänsä asunnon vuokratulot yläkanttiin. Ostajan laskelmat menevät pieleen, jos hän uskoo saavansa asunnosta 800 euroa kuuukaudessa, mutta saakin vain 650.
Sijoitusasunnon valinnassa tarvitaan enemmän matematiikkaa kuin tunnetta. Jotta pystyy vertaamaan sijoituskohteita keskenään, pitää osata laskea asunnon todellinen tuotto.
Esimerkiksi verkossa voi seurata, mitä vuokraa tiettyn alueen asunnoista on pyydetty, ja laskea vuokrille keskiarvon.
Sijoitusasunnon valinnassa tarvitaan enemmän matematiikkaa kuin tunnetta.
Halpa asunto ei aina olekaan halpa
Halvalta vaikuttava asunto ei aina ole halpa. Tutkimalla toteutuneita kauppoja voi kyllä löytää markkinahintaa edullisemman asunnon, mutta on tärkeää selvittää, miksi hinta on tavallista pienempi.
Jos taloyhtiössä on kertynyt korjausvelkaa ja alueella tehdään kauppaa harvakseltaan, kyseessä voi olla sijoittajan kannalta pommi. Silloin pitää valmistautua kasvaviin hoitokuluihin tulevaisuudessa. Kun asuntokauppa alueella on hiljaista, voi asunnon myyminenkin olla ongelma; alue ei syystä tai toisesta kiinnosta ostajia.
Tulevaisuudensuunnitelmatkin ovat tärkeitä
Ostettaessa sijoitusasuntoa pitää tarkistaa, onko taloyhtiö tehnyt päätöksiä suurista korjauksista. Jos 50–60 vuoteen ei ole tehty putkiremonttia, voi olettaa sen olevan pian edessä. Näin on varsinkin, jos tilinpäätöksestä käy ilmi, että yhtiössä on korjailtu pieniä vuotoja.
Teknisiä tietoja voi tiedustella kiinteistönvälittäjältä, jonka pitäisi selvittää kiinteistön perustiedot ostajalle.
Yhtiön pitkän aikavälin suunnitelmista ja taloyhtiön strategiasta tietää parhaiten hallituksen puheenjohtaja. Hänellä on käsitys myös yhtiön omistajien eli osakkaiden mielipiteistä.
Velkarahalla sijoittavan pitää muistaa ottaa laskelmissaan huomioon sekä viitekorko että pankin marginaali.
Vastikkeet ja korkomuutokset laskelmiin
Asuntosijoittajaa kiinnostaa aina myös vastike, jolla katetaan asunnon juoksevat kulut.
Liian suuri vastike on sijoittajalle riski – mitä pienempi vastike, sitä pienemmät ovat tietysti kuukausikulut ja sitä suurempi on sijoittajan saama tuotto. Sijoittaja siis suhtautuu esimerkiksi korjauksiin toisella tavalla kuin ne osakkaat, jotka asuvat taloyhtiössä itse.
Velkarahalla sijoittavan pitää muistaa ottaa laskelmissaan huomioon sekä viitekorko että pankin marginaali. Myös korkojen muutokset tulevaisuudessa – niiden nousu – pitää huomioida yhtälössä.
Valmistaudu vuokraamisen pelisääntöihin ja mahdollisiin karikoihin
Sijoittaja voi myös ihastua asuntoon aivan kuten sinne muutosta haaveilevakin. “Järki ennen tunteita” on hyvä ohjenuora. Se kannattaa muistaa myös asuntoa myytäessä: vaikka olisikin ihastunut johonkin osakkeeseen, se kannattaa myydä oikeassa suhdanteessa.
Vuokranantajan pitää varautua myös siihen, että kohdalle osuu hankala vuokralainen ja vuokria jää rästiin. Sitä suuremmalla todennäköisyydellä omistaja jää kokonaan ilman saataviaan, mitä kauemmas hän lykkää maksamattomien vuokrien perintää. Vuokranmaksua pitää siis seurata tarkkaan.
