Mäntymetsän keskellä odottaa suomalaisittain tyypillinen näky. 1970-luvun lopussa ja 1980-luvun alussa rakennetut kerrostalot muodostavat turkulaisen Härkämäen lähiön. Vuonna 2016 Härkämäki herätti huomiota, koska se oli yksi harvoista asunto-osakeyhtiövaltaisista lähiöistä, joissa lähdettiin kehittämään koko alueen mittaista strategiaa. Ajatus ja motivaattori hankkeen takana oli teettää tulevia remontteja 11 taloyhtiön yhteishankkeina, jolloin päästäisiin hyödyntämään suuren mittaluokan tuomia kustannushyötyjä. Samalla pohdittiin osakkaiden toiveita, viihtyvyyttä, viestintää ja taloudellista turvallisuutta.
Seitsemän vuotta myöhemmin tuli aika tarkastella strategiaa uudestaan. Asunto-oy Häränkellon hallituksen puheenjohtaja Kimmo Nurmi kertoo, että pari hallitusaktiivia ryhtyi tekemään kustannuslaskentaa tulevista, suurista hankkeista. Yhtiössä on tehty runsaasti korjauksia, mutta isoimmat remontit ovat vielä tekemättä.
– Asiasta ryhdyttiin puhumaan hallituksessa. Aika nopeasti se laajeni siihen suuntaan, että ehdotin, että valjastetaan jo ensimmäisen strategian tehnyt Vahanen, nykyinen Afry, tähän mukaan. Heillä kun on jo taustatietoa, Nurmi sanoo.
Yhteishankkeet unohtuivat
Kun strategiaa tarkasteltiin seitsemän vuoden jälkeen, huomattiin, että aika oli kohdellut strategian osia eri tavoin. Loppujen lopuksi yhteishankkeita syntyi vain yksi, kunnes into yhteiseen korjaustahtiin taloyhtiöissä lopahti.
– Vuoden 2016 strategia oli hyvä, mutta se jäi ikään kuin torsoksi. Ei siihen syttynyt meidän taloyhtiömme eikä oikein muutkaan. Odotukset olivat isot, että ruvetaan tekemään paljon yhteistyötä ja yhteisiä hankintoja. Vaikka tehtiin yksi kahdeksan taloyhtiön yhteishanke ikkunaremonteissa, niin on pakko myöntää, että vähän huonosti ensimmäistä strategiaa hyödynnettiin, Nurmi sanoo.
Odotukset olivat isot, että ruvetaan tekemään paljon yhteistyötä ja yhteisiä hankintoja.
Afryn rakennuttamisyksikön toimialajohtaja Tanja Parkko sanoo, että Asunto-oy Häränkello oli lopulta se taloyhtiö Härkämäessä, joka toteutti alkuperäistä strategiaa pisimmälle.
– Siinä kävi niin, että eri yhtiöt lähtivät irtautumaan yhteisestä lähiöajattelusta. Voi olla, että kaikki eivät sisäistäneet ja kokeneet sitä omakseen, vaan oli helpompaa lähteä tekemään saneerauksia vain omassa taloyhtiössä, Parkko sanoo.
Yhteisöllisyys toteutui
Ensimmäisessä strategiassa mainittiin erääksi tavoitteeksi yhteisöllisyyttä korostavat, monipuoliset puitteet yhdessäololle. Häränkellossa viestintään ja yhteisöllisyyteen liittyneet toiveet ja tavoitteet liukuivat luontevasti osaksi taloyhtiön arkea. Tällä hetkellä taloyhtiön rappukäytävässä kulkijoita tervehtii sähköinen porrasnäyttö, jossa on asukasluettelon lisäksi taloyhtiön tiedotteet, uusimmat uutiset ja muun muassa lähipysäkin bussiaikataulut. Tiedotteet ja tiivistelmät yhtiökokouksen päätöksistä lähtevät osakkaille ja asukkaille nykyisin niin monella kielellä kuin tarvetta on. Myös yhteisöllisyyden tavoitteet ovat toteutuneet.
– Jos minun autoni ei liiku neljään päivään parkkipaikalta, niin varmasti minulle soitetaan, että onko Kimmo kaikki hyvin? Se on aika hienoa. Näin tapahtui viime viikolla, Nurmi kertoo.
Yhtiön isännöitsijä Kalle Laitinen Härkämäen huollosta kertoo, että ensimmäinen strategia tehtiin leimallisesti osakkaat ja asukkaat edellä: oli asukastapaamisia, naapuruston kehittämistä ja kyselyjä. Kun päivittämiseen ryhdyttiin, Häränkellossa ei koettu tarpeelliseksi tehdä sitä kaikkea uudestaan, vaan sen sijaan haluttiin strategiaa täydentävä, korjausrakentamiseen keskittyvä ulkopuolisen ammattilaisen näkemys.
– Kun ensimmäisessä strategiassa oli mukana pehmeitä arvoja, tämä uusi on kovemmasta maailmasta: On mietitty krjauksia, ja miten niitä ryhdytään tekemään. Miten remontit jaksotetaan niin, että saadaan raha riittämään? Uusi strategia on tehty ajassa, jossa raha on kallista ja kallistuu ehkä edelleen, Laitinen kuvailee.
Huomio taloudelliseen turvallisuuteen
Ensimmäisen strategian tavoitetta taloudellisesta turvallisuudesta lähdettiin nyt miettimään uudesta suunnasta: oman yhtiön korjausvelan ja kustannusten näkökulmasta.
– Häränkello on pitänyt tosi hyvin huolta yhtiöstä. Isoimmat ja kalleimmat remontit kuitenkin vielä puuttuvat, ja ne ovat väkisinkin tulossa. Kaksi isoa remonttia, julkisivut ja linjasaneeraus otettiin pitkän tähtäimen suunnittelussa kiintopisteiksi, ja tarkasteltiin niiden kustannusvaikutuksia ja ajoitusta, sanoo Afryn Parkko.
Kaksi isoa remonttia, julkisivut ja linjasaneeraus otettiin pitkän tähtäimen suunnittelussa kiintopisteiksi, ja tarkasteltiin niiden kustannusvaikutuksia ja ajoitusta.
Puheenjohtaja Nurmi korostaa, että yhtiössä haluttiin välttää tilanne, jossa isot remontit osuisivat päällekkäin ja maksurasite tulisi osakkaille kohtuuttomaksi.
Isännöitsijä Laitinen näyttää graafista kuvaa korjaushankkeiden ajoituksesta. Uudessa strategiassa horisonttia riittää vuoteen 2053 asti.
– Tähän liittyy laskentamalli, jossa on laitettu tulevat korjaukset janalle, mietitään mitä ne maksavat, miten kauan niitä maksetaan, miten ne menevät päällekkäin, ja mitä se tarkoittaa käytännössä osakkaiden kukkarossa, Laitinen kertoo.
Keskustelutilaisuus veti väkeä
Uusi strategia esiteltiin osakastilaisuudessa syksyllä. Talon 48 asunnon osakkaasta parikymmentä osallistui.
– Sanoinkin loppupuolella, että johtuiko hyvä osallistuminen siitä, että ensimmäistä kertaa tarjottiin kahvia ja pullaa! Se oli hyvähenkinen tilaisuus. Toivon, että se toi varmuuden siitä, että hallitus miettii näitä asioita ja yrittää toimia parhaalla mahdollisella tavalla, Nurmi sanoo.
Hänelle jäi tunne, että osakkaat olisivat toivoneet hallituksen linjaavan tarkemmin, mitä remonttia seuraavaksi ryhdytään suunnittelemaan, mutta hallitus halusi olla ottamatta siihen etukäteen kantaa. Haluttiin antaa puheenvuoro osakkaille.
– Minusta tilaisuus rauhoitti osakkaita. He olivat tyytyväisiä, että hallitus on miettinyt asiaa vähän eri tavalla kuin tavallisesti, kun ajatellaan vain seuraavaa viittä vuotta. Se toi turvallisuuden tunnetta, kun osakkaat saivat kuulla, että mietitään oikeasti pitemmälle. Ettei ole vain niin, että joku sanoo, että tehdään näin, ja nyt se alkaa, Laitinen sanoo.
Hänen mukaansa samalla saatiin osakkaille ymmärrys siitä, että mikään remontti ei ole vielä lähikuukausina käynnissä.
– Nyt vasta mietitään, mitä lähdetään suunnittelemaan, ja millä strategialla, Laitinen lisää.
Nurmi jatkaa, että seuraavassa hallituksen kokouksessa on tarkoitus alkaa miettiä, mille kannalle hallitus kallistuu, ja mitä hanketta ryhdytään pikkuhiljaa valmistelemaan.
Strateginen ajattelu on kehittyvä asia
Entä mitä Asunto-oy Häränkellossa on opittu taloyhtiöstrategioita tehtäessä? Isännöitsijä Laitinen neuvoo, että ei kannata arastella asiantuntijan käyttämistä apuna.
– On olennaista, että heti, kun ajatus syntyy, että tällaista ryhdytään rakentamaan, niin otetaan siihen asiantuntija mukaan alusta saakka. Ettei mene puuhasteluksi, hän sanoo.
Laitinen neuvoo myös pitämään suuret linjat kirkkaana mielessä.
– Jos on muutaman tuhannen euron korjaus, se ei strategiajanalla ole oleellista, eikä siihen kannattaisi käyttää aikaa. Sellainen menee vuosikorjausbudjetista. Suuret linjat ja miljoonat on se oleellinen juttu.
Suuret linjat ja miljoonat on se oleellinen juttu.
Puheenjohtaja Nurmi korostaa, että strategian pohjille tarvitaan paljon tutkimustietoa.
– Sekin on tärkeää, että tutkitaan, missä kunnossa talo on, ennen kuin ryhdytään tekemään. Ei voi ajatella, että tällainen syntyisi lonkalta, hän korostaa.
Afryn Parkko sanoo, että vaikka taloyhtiössä ei ajateltaisikaan, että toteutamme tässä strategian mukaisia asioita, se saattaa silti olla toiminnan punainen lanka. Parhaimmillaan taloyhtiöstrategia luo hallitukselle käsityksen siitä, miten osakkaat yhtiötä haluavat kehittää. Pitkän aikavälin näkymä myös helpottaa kaikkien käsitystä eri peruskorjaushankkeiden ajoituksesta.
– Haluaisin korostaa varautumista ja suunnitelmallista tekemistä taloyhtiöissä. Häränkellolla on vielä hyvä tilanne, ja siellä pystytään limittämään korjauksia. Ensimmäistä korjausta ehditään maksamaan pois ennen kuin toinen alkaa, eivätkä kustannuspaineet kasaudu, hän sanoo.
Isännöitsijä Laitinen antaa tunnustusta Häränkellon hallitukselle siitä, että se on ikään kuin ottanut itseään niskasta kiinni.
– Kun strategia on joskus tehty, he ovat katsoneet, missä mennään, ja ryhtyneet hyödyntämään sitä enemmän, hän sanoo.
Puheenjohtaja Nurmi miettii, että ehkä ensimmäisen strategian todellinen merkitys olikin siinä, että se aloitti taloyhtiössä kehitysprosessin.
– Jos ensimmäistä strategiaa ei olisi tehty, niin olisimmeko me tässä tilanteessa? Voisin melkein sanoa, että tuskin.
