Asunto Oy Puotilantie 8:n putkiremonttia ennakoitiin vuosikymmeniä ennen sen toteuttamista.
Gunnar Åström kertoo, että asiaa pohdittiin jo 1990-luvulla, kun hän aloitti yhtiössä hallituksen puheenjohtajana. Silloin kehiteltiin ajatus, että tulossa olevat suuret remontit tehtäisiin mahdollisimman kaukana toisistaan, jotta niiden taloudellinen rasitus osakkaille ei kasaantuisi. Ensin tehtiin julkisivuremontti pois alta vuonna 2008. Sen jälkeen tiedettiin, että seuraava suurempi askel olisi putkiremontti.
Suunnittelua varten ei tarvinnut ottaa lainaa, vaan pystyimme teettämään ne omalla rahoituksella.
Kuuden kerrostalon ja 112 asunnon taloyhtiössä tarkkailtiin putkien ja viemärien kuntoa viiden vuoden välein tehdyillä kuntotutkimuksilla, joiden tulokset raportoitiin osakkaille. Vuonna 2016 alkoi olla selvää, että putket on kohta uusittava. Taloyhtiössä ryhdyttiin keräämään rahaa, jolla rahoitettiin myöhemmin sekä hankesuunnittelu että toteutussuunnittelu.
− Suunnittelua varten ei tarvinnut ottaa lainaa, vaan pystyimme teettämään ne omalla rahoituksella. Se antoi ajallista liikkumavaraa: Ei tarvinnut ajatella, että lainat painavat päälle, äkkiä hommiin. Pystyttiin seuraamaan suhdanteita ja säätämään, milloin halusimme laittaa hankkeen urakkalaskentaan. Muutama vuosi siinä meni, Åström kertoo.
Osakkaiden tahto selville strategialla
Samaan aikaan Åström esitteli taloyhtiölle ajatuksen taloyhtiöstrategian tekemisestä. Strategiassa osakkaat saivat pisteyttää, mitkä asiat kokivat tärkeiksi. Osakkaat asettivat yhdessä tavoitteeksi, että oma taloyhtiö olisi alueen parhaiten hoidettu, viihtyisin ja vetovoimaisin. Ohjenuoraksi määriteltiin vastuu omaisuuden kehittämisestä, energiatehokkuus, pätevyys, yhdenvertaisuus ja toimivuus.
Strategian avulla putkiremontin tavoitteet lähtivät kehittymään tavallista pitemmälle, koska osakkaat halusivat painottaa asumisviihtyvyyttä ja energiatehokkuutta. Vesiputkien, viemärien ja kylpyhuoneiden uusimisen lisäksi yhtiössä tuotiin lopulta ajan tasalle kolme saunaa, pyykkituvat, kuusi kellarivarastoa ja kylmävarastoa sekä laitettiin kerhohuone ja kaksi askarteluhuonetta upeaan kuntoon. Putkista sekä kylpyhuoneiden vesikalusteista haluttiin energiaa säästävät. Sähkö- ja tietoliikenneverkot uusittiin.
Asukkaat ovat olleet mielellään mukana.
Samassa yhteydessä taloyhtiö vaihtoi kaukolämmön maalämpöön. Sähköt uusittiin siten, että teho tulee maalämmön lisäksi riittämään myös sähköautojen lataukseen kaikilla parkkipaikoilla, joita on noin puolet asuntojen määrästä. Myös salaojat uusittiin. Juuri ennen urakan alkua uusittiin myös kaikkien ovien lukot digitaalisella lukitusjärjestelmällä, mikä helpotti urakoitsijan liikkumista työn aikana. Remontin suunnittelu lähti liikkeelle vuonna 2017, rakennustyöt alkoivat keväällä 2020 ja valmista syntyi syksyksi 2021.
− Asukkaat ovat olleet mielellään mukana. He ovat meillä hyvin valveutuneita, Åström kertoo.
Putkiremonttiin energia-avustusta
Remontin painottuminen energiaa säästäväksi mahdollisti Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Aran energia-avustuksen saamisen. Swecon pääsuunnittelija Jussi Jaakola kertoo, että maalämmön lisäksi muun muassa saunaosastojen ilmanvaihto tehtiin lämmön talteenotolla, uudet vesikalusteet vaihdettiin energiatehokkaiksi ja putket eristettiin entistä paremmin.
Energiasäästöä mitataan E-luvulla, jossa lasketaan rakennuksen vuotuinen ostoenergiankulutus lämmitettyä nettoalaa kohden. Lukua laskettaessa tarkastellaan kaikkea rakennuksessa tapahtuvaa energiankulutusta: lämmitystä ja ilmanvaihtoa, valaistusta ja käyttöveden lämmitystä. Huomioon otetaan myös rakennuksen tekniset järjestelmät sekä rakennusosien ominaisuudet.
− Tässä kohteessa rakennusten E-luku on remontin jälkeen parantunut alkuperäisestä tasosta 47 prosenttia. Voi sanoa, että valmistunut remontti tuo taloyhtiölle voittoa hamaan tulevaisuuteen asti, Jaakola sanoo.
Riskianalyysi toi taloudellista turvaa
Remontin urakoitsijat, Consti ja St1, kilpailutettiin alustavilla suunnitelmilla. Kyseessä on Swecon lanseeraama malli, jossa urakoitsijat otetaan mukaan toteutussuunnitteluun. Sen aikana suunnittelijan ja urakoitsijan edustajat laativat listan asioista, joista tiedetään kokemuksen perusteella, että niissä voi remontin aikana tulla yllätyksiä. Riskit määriteltiin, ja niiden yksikköhinnat lyötiin lukkoon ennen remontin aloittamista.
Asunto Oy Puotilantie 8 haki remontille rahoituksen sen mukaan, että valmiiksi hinnoitellut riskit olivat mukana budjetissa.
Ennakoidut riskit toteutuivat osittain. Joidenkin kylpyhuoneiden seinät eivät kestäneet remontin kovaa käsittelyä, vaan ne piti purkaa ja rakentaa uusiksi. Uusi tekniikka vei 1960-luvun saunojen katoissa niin paljon tilaa, että lattiatasoja jouduttiin osittain pudottamaan. Saunojen lattioiden vanhat betonit ja niiden alaiset maakerrokset piti poistaa yllättävän syvältä saakka. Lopulta lisä- ja muutostöitä jouduttiin kuitenkin tekemään vähemmän kuin oli ennakoitu.
Muualta on kuulunut, että hankkeissa on ollut yllätyksiä.
Hallituksen puheenjohtaja Åström sanoo, että osakkaat olivat luonnollisesti tyytyväisiä, kun remontti tuli ennakoitua halvemmaksi. Muutos- ja lisätöihin varatusta summasta käytettiin lopulta 40 prosenttia.
− Muualta on kuulunut, että hankkeissa on ollut yllätyksiä, eikä niihin ole oikein valmistauduttu. Sitten riidellään, kuuluvatko ne urakkaan ja mikä on hinta. Tämä antoi rauhan, koska tiedettiin, että tällaista voi tulla, ja jos tulee, ne käsitellään sovituin periaattein. Se loi luottamusta ja taloudellista turvallisuutta, Åström sanoo.
Hankkeen aikataulu lyötiin lukkoon toteutussuunnitteluvaiheessa. Siksi vuoden mittaisessa putkiremontissa ensimmäistenkin remontoitavien asuntojen asukkaat saivat tietää oman asuntonsa remonttiaikataulusta noin puoli vuotta aikaisemmin, vaikka usein tieto saattaa tulla pari kuukautta etukäteen. Tosin vaikeuskerrointa lisäsi se, että Suomeen iski korona samaan aikaan, kun remontti alkoi. Työmaa oli lopulta sairastapauksen takia kiinni viikon verran, mutta viive saatiin kurottua kiinni remontin aikana.
Ratkaisut löytyivät, kun niitä etsittiin
Viime vuonna valmistunut remontti sai tunnustuksen tänä syksynä Finnbuild-messuilla, kun Puotilantie 8:n hanke palkittiin vuoden putkiremonttina. Kilpailun pääteemana oli suuntautuneisuus tulevaisuuteen. Arvostelussa painotettiin tavoitteellista strategialähtöisyyttä ja sen roolia linjasaneerauksen prosessissa. Kilpailun ovat järjestäneet vuodesta 2008 lähtien Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA, Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Rakennusinsinöörien liitto, Rakennusteollisuus RT, Suomen LVI-liitto SuLVI, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU sekä Suunnittelu- ja konsultointiyritykset SKOL.
Ei siellä hallituksessa aina oltu yksissä mielin, vaan suunnitteluprosessin aikana nimenomaan haettiin parhaita ratkaisuja.
Isännöitsijä Olli Pajanen Isännöitsijätoimisto Tili-Kiintistä nostaa esiin toimivan yhteistyön merkityksen putkiremontin onnistumisessa. Hänen mukaansa hyvään lopputulokseen vaikutti myös taloyhtiön hallituksen pitkäjänteinen, vuosia kestänyt sitoutuminen asiaan. Pajasen mukaan taloyhtiön hallituksella on ollut kykyä tuoda esiin kantoja ja myllyttää niitä keskustelemalla siten, että yhteinen linja on löydetty.
– Ei siellä hallituksessa aina oltu yksissä mielin, vaan suunnitteluprosessin aikana nimenomaan haettiin parhaita ratkaisuja, hän sanoo.
Hallituksen puheenjohtaja Åström sanoo, että taloyhtiössä ollaan valmistuneeseen remonttiin tyytyväisiä, vaikka pihalla riittää vielä tehtävää.
– Pihat ovat vielä aika myllerryksessä. Ne oli tarkoitus tehdä kesällä, mutta kohonneet energiakustannukset ovat aiheuttaneet sen, että olemme edenneet niiden kanssa aika varovaisesti. Mutta isoimmat remontit on nyt tehty, hän sanoo.
