Isännöintiliiton lakiasiantuntijan Jaana Sallménin mielestä vuosaarelaisen asuntoyhtiön toimintamallissa otettiin alusta asti paljon riskejä, jotka olisi voitu välttää. Taloyhtiö yleensäkin on kuin avioliitto; osapuolten pitäisi joustaa. Turvalliset kehykset olisi tarvittu myös Vuosaaressa, jossa ryhmärakennuttamishanke on pilannut osakkaiden välit täysin. Osa asunnonomistajista on kieltäytynyt kaikesta yhteistyöstä.
Modernit, noin 3 000 euroa neliöltä maksaneet asunnot nousivat viime vuonna aivan merenrannan tuntumaan, kävelymatkan päähän metrolta. Taloyhtiön asunnot on suunniteltu asukkaiden toiveiden mukaan. Yhtiöllä on yhteinen sauna ja muita tiloja – kaikki tämä hyvin kohtuulliseen hintaan.
Mutta miksi asuntojen lopputarkastukset on tekemättä, piha viimeistelemättä ja osakkaiden välit kiristyneet pahasti? Voi sanoa, että hanke on koulukirjaesimerkki siitä, miten kaikki voi mennä pieleen. Tilanne on kärjistynyt niin, että taloyhtiön etu uhkaa jäädä taka-alalle.
Isännöinti mukaan alusta asti
Annetaan vuosaarelaisen taloyhtiön hallituksen entisen puheenjohtajan kertoa, mistä on kyse. Kutsutaan häntä vaikka Paulaksi, sillä hän ei halua nimeään julkisuuteen, koska tilanne taloyhtiössä on painostava.
Ensimmäinen virhe tehtiin siinä, että yhteishenkeen ei kiinnitetty huomiota.
Ensimmäinen virhe tehtiin siinä, että porukan yhteishenkeen ei kiinnitetty riittävästi huomiota. Hankkeeseen etsittiin osakkaita lopulta lehti-ilmoituksella, kun osa alkuperäisestä ryhmästä karsiutui pois.
– On aina ollut selvä jako, että toiset ovat projektissa aktiivisempia kuin toiset. Ideaali on, että kaikki toisivat oman panoksensa. Mukana on kaksi sisustusarkkitehtia, yhdessä perheessä on juristi ja yhdessä timpuri, Paula kertoo.
Osakkaat eivät kuitenkaan tunteneet toisiaan ja toistensa päämääriä kovin hyvin. Ryhmärakennuttamisessa on tärkeää tutustua muihin mukaan lähtijöihin rauhassa ja hankkia kunnolla tietoa tulevasta projektista. Toiseksi, mukana ei ollut riippumatonta, ulkopuolista asiantuntijaa, esimerkiksi isännöitsijää. Sellaisen avulla välit olisivat pysyneet paremmin kunnossa.
Kolmanneksi, kilpailuttaminen ei sujunut aivan piirustusten mukaan. Ensimmäisessä maanrakennusurakassa kustannukset ylittivät arviot. Sisätöissä rakennusmestarin suosittelema urakoitsija menikin konkurssiin kesken töiden. Töiden pilkkominen pieniksi urakoiksi tuli kalliimmaksi.
Yhden urakkasopimuksen malli onkin Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallménin mukaan helpompi vaihtoehto kuin jaettu urakka useine urakkasopimuksineen.
Sovi vastuista ja kustannusten jaosta selvästi
Vuosaaressa kävi lopulta ilmi myös, että yhtiön raha-asiat olivat aivan sekaisin. Hankintavaiheessa ei ollutkaan eritelty rautakauppaostoja omiin ja yhteisiin, niin kuin oli sovittu.
Yhtiön raha-asiat olivat aivan sekaisin.
Kun kuitteja ruvettiin käymään uudelleen läpi, edessä oli valtava urakka: melkein viisi tuhatta vientiä pääkirjaan ja kolme tuhatta rakennusaikaista laskua. Aineisto on jo kertaalleen perattu, mutta epäselvyyksiä löytyy edelleen. Ei ihme, että kuittirumban sivutuotteena taloyhtiön asukkaiden välit alkoivat rakoilla.
Jos hankkeessa olisi laadittu jo alkuvaiheissa selvä ja sitova ryhmärakennuttamissopimus aikataulusta, kustannusten jaosta, päätöksenteosta ja esimerkiksi rakentamisen aikaisista vastuista, kuvio olisi ollut selvempi. Nyt asunto-osakeyhtiön hallitukseen on vaikea saada väkeä, kun jokaiseen muotoseikkaan puututaan hanakasti. Se hidastaa päätöksentekoa.
– Rakennusaikaiset velvoitteet ovat edelleen päällä, koska emme ole saaneet lopputarkastusta tehdyksi, Paula kertoo.
Vältä kuppikuntia, pysy riitojen yläpuolella
Sallmén on nähnyt paljon riiteleviä taloyhtiöitä. Riidat noudattavat yleensä samaa kaavaa. Kun sukset menevät ristiin, syntyy kuppikuntia, ja ainakin osan porukasta on vaikea nähdä yhtiön parasta. Sallmén vertaa varsinkin Vuosaaren kaltaista pientä taloyhtiötä avioliittoon: osakkaat ovat naimisissa keskenään, ja tuolloin pitää osata nöyrtyä puolin ja toisin.
– Kuppikuntatilanteessa on tärkeää, että taloyhtiön hallitus pitää päänsä kylmänä ja yrittää pysyä riitojen yläpuolella. Hallitustyön pitää olla tällaisessa tilanteessa hyvin läpinäkyvää. Hallitus ajaa yhtiön etua, mikä on kaikkien etu.
Tärkeää on myös, että asunto-osakeyhtiölakia ja muita säädöksiä noudatetaan tarkasti, jotta päätöksenteko ei jumiudu muotoseikkoihin eikä lietso lisää riitaa. Tämä koskee esimerkiksi yhtiökokouksien pitoa ja yhtiökokouskutsua.
Vastaa uhitteluihin rauhallisesti
Vain niistä asioista voi tehdä päätöksiä, jotka on merkitty yhtiökokouskutsuun – paitsi silloin, jos kaikki osakkaat ovat läsnä ja suostuvat kutsusta poisjääneen asian käsittelyyn. Pahimmassa tapauksessa hallituskin saattaa joutua uhkailujen kohteeksi.
– Sellainen pitää saada poikki, muuten asiat etenevät lumipalloefektillä entistä ikävämmin, Sallmén toteaa.
