Oli se haaste, myöntää oululaisen Asunto-osakeyhtiö Saunaranta 4:n hallituksen puheenjohtaja Jouni Lehto.
Nimittäin se, että kuuden huoneiston taloyhtiön piti ryhtyä viemäri- ja putkiremonttiin, eikä sillä ollut isännöitsijää. Onneksi hallituksessa istui ihmisiä, jotka ymmärsivät asioita ja tunsivat rakennusalaa, ja hallitus päätti palkata hanketta käynnistämään teknisen isännöitsijän.
Lehdon mukaan hallituksen jäsenet eivät halunneet ryhtyä työhön itse, koska kokivat, ettei oma osaaminen riitä. Valmistelutyötä ei myöskään haluttu kaataa yhden tai kahden hallitusjäsenen harteille.
– Ulkopuolinen asiantuntija on siitäkin hyvä, etteivät asiat mene huutoäänestykseksi – vaikka meillä onkin sopuisa hallitus, Lehto naurahtaa.
Palveluita saa jo
Takavuosina pienen taloyhtiön oli haastavaa saada ostetuksi isännöintiä, mutta ei enää. Isännöintiyritykset ovat kehittäneet vaihtoehtoja myös pienten taloyhtiöiden palvelemiseen. Yritys hoitaa esimerkiksi kirjanpidon ja paperityöt tai tarjoaa teknisen isännöinnin palveluita räätälöitynä tai erilaisissa paketeissa.
Taloyhtiöiden remonteissa taas on nykyisin niin paljon pakollisia huomioitavia asioita ja lakisääteisiä velvoitteita, että vain harva maallikkohallitus selviytyy niistä omin voimin. Velvoitteet on silti hoidettava, joten avuksi tarvitaan isännöitsijä, jolla on kokemusta, langat käsissään ja valmiit yhteistyöverkot suunnittelijoihin, arkkitehteihin ja urakoitsijoihin.
Taloyhtiöiden remonteissa on nykyisin paljon huomioitavia asioita ja lakisääteisiä velvoitteita.
Asunto-osakeyhtiö Saunaranta 4:n hankkeeseen tarttui tekninen isännöitsijä Mika Tihinen Kiinteistötahkola Oy:n Oulun toimistosta. Palvelupaketin sisällöksi sovittiin viemärisaneerauksen esiselvityksen laatiminen ja remonttivaihtoehtojen esittely ylimääräisissä yhtiökokouksissa.
Urakan kilpailutustakin kaavailtiin aluksi sisällytettäväksi sopimukseen, mutta siitä hallitus luopui tutun urakointifirman tehtyä työstä kilpailukykyisen tarjouksen.
Osaamisen ostaminen oli Lehdon mielestä hyvä ratkaisu. Ammattilaisen ja tämän kontaktien avulla asiat saatiin kerralla selviksi.Faktat ja vaihtoehdot helpottivat päätöksentekoa hallituksen kokouksissa ja yhtiökokouksissa.
Räätälöity remontti
Ulkopuolisen asiantuntijan palkkaamisesta koituu muitakin etuja, Mika Tihinen toteaa.
Esimerkiksi Asunto-osakeyhtiö Saunaranta 4:n tapauksessa hallitus haki viemärisaneeraukseen vaihtoehtoa, joka olisi toimiva mutta vanhan talon rakenteita säästävä ja kustannustehokas. Jos hallitus olisi palkannut remontin suunnittelijaksi normaaleihin isoihin putkiremontteihin tottuneen projektipäällikön, tämä olisi todennäköisesti tarjonnut vaihtoehtoa, jossa kaikki vanha korvataan uudella.
Tihisen mukaan Kiinteistötahkolan tekninen tiimi koetti sen sijaan katsoa enemmän talon elinkaarta ja löytää remontille järkevää keskitietä.
– Jos osakkaat ovat sitä mieltä, että tietty laatutaso riittää, miksi talo pitäisi päivittää sitä paremmaksi? Iso ja kallis remontti tarkoittaa usein, että ikääntyneet joutuvat myymään asuntojaan.
Mutta kun tutkitaan, mitä vanhaa voidaan säilyttää ja tehdään pienempi saneeraus, asukkaat voivat pitää kotinsa. Tämä on myös arvokysymys, Tihinen painottaa.
Yksittäiselle hallituksen jäsenelle olisi melkoinen ruljanssi esimerkiksi kilpailuttaa urakka.
Tällaisen valinnan tekevän hallituksen, kuten myös osakkaiden, on hänen mielestään myös tärkeää ymmärtää, että pienellä saneerauksella ei saa uutta taloa. Tulevina vuosina eri osakokonaisuuksien remontteja tarvitaan yhä.
Edullinen vaihtoehto
Saunaranta 4:lle isännöintiyrityksen käyttäminen maksoi lopulta alle kaksi tuhatta euroa. Hallituksen puheenjohtajan Jouni Lehdon mielestä sijoituksen kannattavuutta on hyvä pohtia siitäkin näkökulmasta, kuinka paljon aikaa ja vaivaa hallitus olisi itse halunnut ja voinut sijoittaa hankkeeseen.
– Yksittäiselle osakkaalle, oli tämä hallituksen jäsen tai puheenjohtaja, olisi melkoinen ruljanssi esimerkiksi kilpailuttaa urakka tai urakat päivätyön ohella.
Ammattilainen osaa myös Lehdon mukaan vertailla eri vaihtoehtoja ja tarjouksia paremmin kuin maallikko.
– Samalla hän hoitaa kokousrutiinit ja selvittää asiat osakkaille niin, että pelisäännöt tulevat selväksi.
Erityisesti hankkeen alkuvaiheessa asioiden punnitseminen vaatii ammattiosaamista. Saunaranta 4:n remontissa uusittiin kiinteistön viemäriverkoston asuntokohtaiset pystylinjat. Pohjaviemäri oli uusittu jo aiemmin. Käyttövesiputket vaihdettiin nousujen osalta ja osin asunnoissakin liitoksettomiksi. Samalla asennettiin huoneistokohtaiset sulut.
Putkiin päästiin käsiksi puutalon rakenteen ansiosta vain vähällä purkamisella, eikä lähivuosina jo korjattuja kylpyhuoneita tarvinnut rikkoa. Kaikkiaan remontista koitui asukkaille haittaa vain vähän. Saneerauksen kokonaishinta jäi noin 50 000 euroon. Se katettiin taloyhtiölainalla.
Kohde
- Taloyhtiö: Asunto-osakeyhtiö Saunaranta 4
- Paikkakunta: Oulu
- Rakennusvuosi: 1951
- Huoneistojen määrä: 5
- Isännöinti: Kiinteistötahkola Oy
