Tammikuu 2015. Kuopiolaisen asunto-osakeyhtiö Huuhankatu 10:n hallituksen jäsen, osakas ja rakennusalan ammattilainen Pasi Pitkänen lausuu ylimääräisessä yhtiökokouksessa sanat, joita oikeastaan kukaan ei halua kuulla:
– Tätä taloa ei kannata korjata, vaan purkaa.
Yhtiötä tuolloin isännöinyt Harri Åberg Isännöintipalvelu Priima Oy:stä muistaa, miten kokoustilaan laskeutui hiljaisuus. Vaikka taloyhtiö oli jo teettänyt useita asiantuntijaselvityksiä, jotka todensivat talon heikon kunnon, yhtiökokouksessa ensi kertaa ääneen lausuttu esitys tyrmistytti.
Kokoustilaan laskeutui hiljaisuus. Purkamisesitys tyrmistytti.
– Onhan se esityksenä aika erikoinen. Miksi näinkin keskustassa sijaitseva kerrostalo pitäisi purkaa, Åberg kertaa.
Matkaa Kuopion torille on vain viitisen korttelia.
Painavia perusteluita
Perusteelliset kuntokartoitukset ovat avainasemassa, kun purkamisvaihtoehtoa harkitaan. Lisäksi on selvitettävä monta muuta asiaa.
Huuhankatu 10 oli 1950-luvun lopulla rakennettu kaksikerroksinen talo. Kellarikerros ja alakerran laatta olivat betonia, runko puuta purueristein. Julkisivu oli rapattu kanaverkolle.
Kaupunki oli jo vaatinut rapautuneen julkisivun korjaamista. Samalla olisi pitänyt parantaa seinien lämpöeristystä. Viemäriputkistoja oli korjattu 1990-luvulla, mutta huonosti. Perustukset olisi pitänyt salaojittaa, ikkunat ja ovet vaihtaa, vesikatto kunnostaa. Ylipäätään talon tekninen kunnossapito oli pahasti unohtunut 1990-luvun jälkeen.
Kuntokartoituksista yhden tehnyt diplomi-insinööri, rakennuksen kuntoarvioija Kalle Lyytinen tiivistikin: ”Tämä talo on loppuun käytetty.”
Isännöinti haarukoi asiantuntijoiden kanssa saneerauskustannuksia. Pelkästään perustuksen, julkisivun, ikkunoiden, ovien ja katon korjaamisen hinnaksi olisi tullut 1 500–2 000 euroa per neliö.
Vertailun vuoksi uuden perustasoisen kerrostalohuoneiston sai noin 2 000 euron neliöhintaan, toki paikasta riippuen. Saneeraus ei siis kannattaisi, koska vastikkeet nousisivat kohtuuttoman korkeiksi.
Lisäharmi oli, että vuokratontin rakennusoikeudesta oli käytössä vain puolet.
Lisäharmi oli, että vuokratontin rakennusoikeudesta oli käytössä vain puolet. Siksi tontille olisi järkevää rakentaa lisää asuntoja, etenkin kun tällä vuosituhannella uusitussa tontinvuokrasopimuksessa vuokra oli kallistunut reilusti. Isännöitsijä Åberg huomauttaa, että kaikista järkevintä olisi ollut aikanaan lunastaa tontti taloyhtiölle.
Lusikkansa soppaan pistivät pankitkin. Niin taloyhtiön oma tilipankki kuin kilpailevat rahalaitokset ilmoittivat, ettei yhtiö saisi lainaa saneeraukseen. Vaihtoehdoksi ne tarjosivat jokaisen osakkaan ottamaa henkilökohtaista lainaa.
Taloyhtiö oli motissa. Asuntoja ei pystyisi edes myymään, koska kukaan ei niitä ostaisi.
Ulos umpikujasta
Laajatkaan selvitykset eivät yksin riitä purkupäätöksen tekoon. Osakkaat saattavat päättää yhtiökokouksessa, että ongelmista huolimatta mitään ei tehdä – ja näin oli Huuhankatu 10:ssä meneteltykin.
Lisäksi purkupäätös vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Siksi isännöinnin valmistelussa ja Huuhankatu 10:n viimeisessä yhtiökokouksessa esityslistalla oli edelleen kaksi vaihtoehtoa: vanhan talon saneeraus tai uuden rakentaminen.
Kokouksessa painotettiin, että enää ei voida vitkutella.
Isännöitsijä Åberg muistaa, että paljon puhuvista kartoituksista huolimatta lopputulos oli kalkkiviivoille asti epävarma.
– Siinä kokouksessa painotettiin, että enää ei voida vitkutella.
Tosiasioiden edessä yhtiökokous päätyi yksimielisesti purkamisen kannalle. Tontin vuokraoikeus ja sen myötä rakentamisoikeus päätettiin myydä parhaan tarjouksen tehneelle rakennusliikkeelle, Lehto Groupiin kuuluvalle Rakennuskartio Oy:lle. Tämä sitoutui rakentamaan paikalle kolmekerroksisen talon, johon tulisi kaikkiaan 21 yksiötä, kaksiota ja kolmiota.
Uusi talo valmistui keväällä 2016.
Purkaminen yleistyy
Rakennuskartio Oy:n toimitusjohtaja Pasi Kokko arvioi, että Suomen isoissa kantakaupungeissa on paljon samanlaisia jalostamista odottavia kohteita. Hän myös uskoo, että purkava lisärakentaminen yleistyy jatkossa selvästi.
Taloyhtiöitä hän neuvoo kääntymään hankkeissaan suoraan rakennusliikkeiden puoleen, jos haussa on kustannussäästeliäästi toteutettava rakennushanke. Konsulttifirmojen lähestymistapa on usein toinen. Ne tarjoavat toki kovaa osaamista, mutta samalla kustannustaso helposti nousee, Kokko sanoo.
Hallitusaktiivi ja rakennusalan ammattilainen Pasi Pitkänen puolestaan korostaa, että taloyhtiön tilanteen selvittämiseen tarvitaan puolueettomia asiantuntijoita. Tekniset seikat, lakimääräykset ja kaikki vaihtoehdot täytyy tutkia tarkkaan.
Pitkänen summaa:
– On turha lapioida rahaa vanhaan taloon, jos tapaus on jo toivoton.
Purkamiseen pitäisi riittää enemmistöpäätös
Asunto-osakeyhtiölain muuttaminen niin, että osakkaiden enemmistö voisi päättää rakennuksen purkamisesta, on nostettu esiin. Lakialoitetta asiasta käsiteltiin eduskunnassa marraskuun lopulla vuonna 2016, ja sen allekirjoitti yli puolet kansanedustajista. Aloite oli myös ympäristövaliokunnan käsittelyssä.
Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jaana Sallmén arvioi, että aloite saattaa jouduttaa asunto-osakeyhtiölain muuttamista. Isännöintiliitto kannattaa päätöksenteon helpottamista täydestä yksimielisyydestä enemmistöpäätökseksi. Tällä turvattaisiin tarkoituksenmukaisten ja taloudellisesti kannattavien hankkeiden toteuttaminen.
Työnjako purkavassa lisärakentamisessa
Isännöinti…
- Etsii oikeat asiantuntijat tekemään tarvittavat kartoitukset ja selvitykset.
- Ehdottaa tarvittaessa kiinteistöalaa hyvin tuntevaa lakimiestä tai rakennuttajakonsulttia avuksi.
- Selvittää tontinkaavatilanteen ja mahdollisuudet esimerkiksi lisärakentamiseen.
- Neuvottelee pankkien kanssa saneerauksen / uudisrakentamisen rahoituksesta.
- On mukana, kun neuvotellaan urakoitsijan kanssa hankkeen toteuttamisesta.
- Pitää sekä hallituksen tietoisena hankkeen etenemisestä.
Hallitus…
- Seuraa ja valvoo.
- Sitouttaa osakkaita viestinnällä.
